Nabywając lub dziedzicząc nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym wraz z towarzyszącymi mu budynkami gospodarczymi, nowi właściciele nie zdają sobie sprawy z tego, że mógł on zostać wybudowany niezgodnie z prawem. Problemy często ujawniają się dopiero wtedy, gdy organy nadzoru budowlanego zaczynają sprawdzać legalność budowy zakończonej niejednokrotnie kilkanaście lub kilkadziesiąt lat wcześniej. Warto zatem rozważyć, czy jest możliwa legalizacja budynków pobudowanych przed dniem 1 stycznia 1995 roku i na jakich zasadach może się ona odbyć?
Samowola budowlana nie przedawnia się
Kwestią kluczową z punktu widzenia zasygnalizowanego problemu jest okoliczność, iż polskie ustawodawstwo nie przewiduje przedawnienia dla samowolnie zrealizowanych robót budowlanych. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, samowola budowlana jest bowiem zdarzeniem prawnym o charakterze ciągłym. Powstaje w chwili rozpoczęcia budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę i trwa przez cały czas jej prowadzenia aż do jej likwidacji, a więc do momentu wydania nakazu rozbiórki lub legalizacji samowolnie zrealizowanego obiektu w wyniku wydania pozwolenia na użytkowanie. Kontrolą mogą zostać objęte budynki i inne obiekty budowlane posadowione w okresie ostatnich kilkunastu czy kilkudziesięciu lat. Dlatego też inwestorzy nie mogą zakładać, że po upływie kilku lub kilkunastu lat nie zostaną pociągnięci do odpowiedzialności w związku z samowolnie wykonanymi robotami budowlanymi.
Przepisy regulujące kwestię pozwolenia na budowę
To, jakie przepisy i procedura znajdą zastosowanie do nielegalnie posadowionego obiektu budowlanego, uzależnione jest od daty zakończenia jego budowy. Jak wynika bowiem z aktualnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane, do legalizacji obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie tej ustawy lub w stosunku, do których przed tą datą zostało wszczęte postępowanie administracyjne, stosuje się przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 roku. Zatem, co do zasady w przypadku, gdy budowa budynku została zakończona przed 1 stycznia 1995 roku zastosowanie znajdą przepisy poprzednio obowiązującego Prawa budowlanego z 1974 roku.
Prawo budowlane z 1974 roku
Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane z 1974 roku, legalizacja nielegalnie pobudowanego obiektu budowlanego jest niemożliwa, w przypadku, gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt taki lub jego część znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę, albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę. Podobna sytuacja ma miejsce, gdy budynek powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby:
- niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia, bądź
- niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.
Zgodność z planem bada się co do zasady w oparciu o plan obowiązujący w dacie orzekania przez organ nadzoru budowlanego. Jak wynika z orzecznictwa, w odniesieniu do samowoli budowlanej dokonanej na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodność samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego z tzw. porządkiem planistycznym może być stwierdzona na podstawie decyzji o warunkach zabudowy uzyskanej po wszczęciu postępowania w przedmiocie nakazu rozbiórki (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 06.05.2016 r., sygn. akt II OSK 2100/14).
Dopiero, gdy samowolnie pobudowany obiekt budowlany zgodny jest z miejscowym planem lub inwestor legitymuje się decyzją o warunkach zabudowy, organ może badać, czy spełniona jest druga przesłanka pozwalająca na legalizację. Niezależnie bowiem od zgodności obiektu budowlanego z przepisami planistycznymi organ musi ustalić, czy samowola budowlane nie stanowi niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia. Nie chodzi przy tym wyłącznie o zgodność pobudowanego obiektu budowlanego z warunkami technicznymi. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się bowiem, że nie można uznać samego faktu budowy niezgodnej z przepisami techniczno-budowlanymi za przesłankę stwarzania zagrożenie dla mienia lub życia ludzi. Konieczne będzie wyjaśnienie, czy organy administracji przyjęły istnienie takiej faktycznej przesłanki do nakazu rozbiórki na podstawie indywidualnej oceny oddziaływania obiektu budowlanego na inne obiekty budowlane lub urządzenia (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29.09.2015 r., sygn. akt II OSK 543/15).
Kiedy można zalegalizować obiekt wybudowany przed 1995 rokiem?
W przypadku, gdy samowolnie pobudowany obiekt budowlany zgodny jest z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, a dodatkowo nie stanowi niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, bądź też nie powoduje niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych, organ wydaje inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego lub terenu nieruchomości do stanu zgodnego z przepisami. Proces legalizacyjny na gruncie przepisów Prawa budowlanego z 1974 roku kończy się z momentem uzyskania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, Ta, wydawana jest po wykonaniu wszystkich zmian i przeróbek nakazanych przez organ.
Brak opłaty legalizacyjnej za okres do 1995 roku
Największą różnicą w postępowaniu legalizacyjnym prowadzonym na gruncie poprzednio obowiązującej ustawy Prawo budowlane a aktualnie obowiązującymi przepisami jest brak opłaty legalizacyjnej. Legalizacja w oparciu o Prawo budowlane z 1974 roku zwolniona jest od konieczności ponoszenia przez inwestora wysokiej opłaty legalizacyjnej. Wysokość tej ostatniej, niejednokrotnie uniemożliwia aktualnie legalizację samowoli budowlanych pomimo, że obiekt budowlany odpowiada warunkom technicznym i zgodny jest z przepisami o planowaniu przestrzennym. Dlatego warto sprawdzić, w którym roku została zakończona budowa. Jeżeli prace zostały ukończone przed dniem 1 stycznia 1995 roku, należy wskazać ten fakt organowi, aby uniknąć niesłusznie naliczonych opłat za samowolnie pobudowany obiekt budowlany.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 1974 r., nr 38, poz. 229 ze zmianami)