Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, który pozwala na eksmisję lokatora bez konieczności oczekiwania na lokal socjalny, czy też bez konieczności zapewnienia mu pomieszczenia tymczasowego.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) wprowadza jednak szereg ograniczeń i warunków, od których zależy wyłączenie szczególnej, szerokiej ochrony lokatorów przewidzianej w polskim prawie.
Ograniczenia podmiotowe
W pierwszej kolejności wskazać należy, że nie każdy właściciel lokalu może skorzystać z dobrodziejstw najmu okazjonalnego. Ustawodawca dopuścił bowiem zawarcie umowy najmu okazjonalnego jedynie przez właściciela, który jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej. Z najmu okazjonalnego nie skorzysta więc właściciel lokalu będący przedsiębiorcą.
Forma umowy najmu okazjonalnego
Należy pamiętać, że zarówno sama umowa najmu okazjonalnego, jak również każdy aneks do umowy musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć jedynie na czas określony nie dłuższy niż lat 10.
Obligatoryjne oświadczenia
Do umowy najmu okazjonalnego muszą zostać załączone trzy oświadczenia.
Po pierwsze, oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu. Koszt wynagrodzenia notariusza został określony ustawowo i wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, co oznacza, że od 1 stycznia 2011 r. to kwota nie wyższa niż 138,60 zł.
Po drugie, najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Po trzecie, do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć oświadczenie właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących w lokalu w razie ich eksmisji. Na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zgłoszenie umowy do Urzędu Skarbowego
Bardzo ważnym obowiązkiem właściciela jest zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku skutkować będzie przede wszystkim brakiem możliwości skorzystania z łatwiejszej drogi eksmisji, tj. eksmisji bez konieczności oczekiwania na lokal socjalny oraz bez konieczności zapewnienia pomieszczenia tymczasowego.
Kaucja
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy.
Egzekucja opróżnienia lokalu
Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego najemca nie wyprowadzi się, właściciel powinien doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Pismo to opatrzone musi być urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Należy je wysłać do najemcy listem poleconym. Żądanie, o którym mowa powyżej powinno zawierać oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego oraz przyczynę ustania stosunku najmu, a także termin, nie krótszy niż 7 dni, na opróżnienie lokalu. Jeżeli w tym czasie najemca będzie nadal zamieszkiwał w lokalu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, który jest załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego. Do wniosku należy załączyć także żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo wysłania listem poleconym, dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, a także potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego. Po zaopatrzeniu aktu notarialnego w klauzulę wykonalności następnym krokiem będzie złożenie do komornika wniosku egzekucyjnego o opróżnienie lokalu.