Pod koniec kwietnia tego roku na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji został opublikowany długo zapowiadany projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (projekt nr UD369). Projektowana nowelizacja wprowadza szereg zmian w dotychczas obowiązującej procedurze planistycznej, które zgodnie z uzasadnieniem projektu do ustawy, mają na celu uporządkowanie istniejących przepisów i usunięcie zbędnych barier administracyjnych. Wśród przygotowywanych zmian, do których należą m.in.: zastąpienie studiów kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gminy planami ogólnymi, wprowadzenie uproszczonej procedury planistycznej, czy czasowych decyzji o warunkach zabudowy, ustawodawca przewidział rewolucję w zakresie zasad ustalania i nakładania tzw. opłaty planistycznej, czyli opłaty ściśle powiązanej ze wzrostem wartości nieruchomości, który może wystąpić w przypadku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni dla danej nieruchomości. Projektowana zmiana bez wątpienia będzie miała duży wpływ na rynek obrotu nieruchomościami, w związku z czym już na tym etapie warta jest poświęcenia chwili i omówienia.

Jak aktualnie wygląda kwestia ustalenia i nakładania opłaty planistycznej?

W obecnym stanie prawnym zobowiązanie do zapłaty opłaty planistycznej powstaje po spełnieniu następujących przesłanek:

  • dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość, uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo postanowienia dotychczasowego planu uległy zmianie;
  • w wyniku uchwalenia/zmiany miejscowego planu nastąpił wzrost wartości nieruchomości;
  • właściciel/użytkownik wieczysty zbył nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie postanowień nowego planu miejscowego.

Po spełnieniu wszystkich powyższych przesłanek wójt, burmistrz lub prezydent miasta ustala, w drodze decyzji administracyjnej, opłatę planistyczną w wysokości nie wyższej niż 30% kwoty, o którą wzrosła wartość nieruchomości. Przy tym gmina zachowuje pewną swobodę w ustalaniu wysokości opłaty, bowiem jest związana wyłącznie maksymalną wysokością, jakiej opłata planistycznej nie może przekroczyć. Oznacza to, że w praktyce gmina może nawet odstąpić od naliczanie tej opłaty, poprzez zaniechanie jej określenia w miejscowym planie. Jednocześnie – jak pokazuje obecna praktyka – obowiązku zapłaty opłaty planistycznej można w bardzo łatwy sposób uniknąć poprzez wstrzymanie się ze zbyciem nieruchomości przed upływem wspomnianych 5 lat od dnia uchwalenia planu miejscowego, co jest częstą praktyką.

Co wniesie planowana zmiana?

Zdaniem ustawodawcy aktualne zasady ustalania opłaty planistycznej wpływają negatywnie na czas prowadzenia inwestycji, w związku z czym konieczna jest ich zmiana poprzez zapewnienie bardziej dynamicznego obrotu nieruchomościami.

W tym celu została zaproponowana nowelizacja art. 36 ustawy, zgodnie z którą obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej przestanie być zależny od zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia uchwalenia planu miejscowego, zaś wysokość opłaty planistycznej każdorazowo będzie wynosiła 30% kwoty, o jaką wzrosła wartości nieruchomości, bez pozostawienia gminie jakiejkolwiek swobody w tym zakresie. Krótko mówiąc, już uchwalenie planu miejscowego będzie skutkowało obowiązkiem zapłaty opłaty planistycznej wynoszącej 30% wzrostu wartości nieruchomości. Co więcej obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej obejmie również nieruchomości, dla których wydano decyzje o warunkach zabudowy (WZ), jeżeli w związku z wydaniem tej decyzji wartość nieruchomości wzrośnie, a inwestor otrzyma decyzję o pozwoleniu na budowę albo nie zostanie wniesiony sprzeciw od zgłoszenia budowy.

Skutki projektowanej zmiany

Zdaniem ustawodawcy projektowane rozwiązanie docelowo ma wspomóc budżety gmin oraz w konsekwencji doprowadzić do wzrostu liczby zbywanych nieruchomości i inwestycji realizowanych przez jednostki samorządowe. Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, przewidywana zmiana może mieć znacznie dalej idące konsekwencje i w rzeczywistości skutkować przymuszeniem właścicieli do sprzedaży nieruchomości, co do których wcale nie mieli takich planów, a od których zwyczajnie nie będą w stanie uiścić opłaty planistycznej. Wszak wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego może być znaczny, w związku z czym opłata planistyczna może wynosić nawet kilkucyfrowe sumy. Tym samym efekt wprowadzenia projektowanych przepisów realnie może mieć charakter wywłaszczający, bowiem sprzedaż nieruchomości nie będzie zależna od woli właścicieli/użytkowników wieczystych, a od ich sytuacji majątkowej. Jednocześnie trzeba wziąć pod uwagę sytuację, gdy chętnych na nabycie nieruchomości nie będzie, w związku z czym właściciel pozostanie zarówno z nieruchomością, jak i z obowiązkiem zapłaty opłaty planistycznej. Co w takiej sytuacji?

Niestety, w zakresie ewentualnego zwolnienia z obowiązku zapłaty ustawodawca przewiduje wyłącznie kilka przypadków, a zatem docelowa grupa odbiorców będzie nieliczna. Do sytuacji takich należą: rozmieszczenie inwestycji celu publicznego na nieruchomości lub jej części oraz pozostawanie nieruchomości we własności lub użytkowaniu wieczystym gminy. Do umorzenia nałożonej opłaty planistycznej dojdzie natomiast w sytuacji, gdy właściciel albo użytkownik wieczysty otrzymuje zasiłek stały oraz zamieszkiwał na nieruchomości nieprzerwanie od trzech lat przed uchwaleniem planu miejscowego. Dla osób, które nie załapią się na żadne z powyższych rozwiązań, pozostaje wyłącznie wnioskowanie o rozłożenie opłaty planistycznej na raty. W tym zakresie ustawodawca dopuścił możliwość rozłożenia opłaty planistycznej nawet na 360 rat. Powyższe ma obowiązywać jednak tylko w stosunku do osób fizycznych, które w okresie trzech lat przed uchwaleniem planu miejscowego stale zamieszkiwały nieruchomość. Jednocześnie zasada ta nie znajduje zastosowania do wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji WZ. Dodatkowo, ustawodawca nie ustalił konkretnych kryteriów branych pod uwagę przy ustalaniu liczby rat, w których spłata powinna nastąpić, w związku z czym kwestia ta będzie rozpatrywana indywidualnie i będzie zależna od praktyki danego organu.

Skomplikowana może również okazać się sytuacja osób, które zamieszkują w budynkach posadowionych na gruntach wskazanych w ewidencji jako grunty rolne, na których prowadzą działalność rolną, która stanowi źródło ich utrzymania i z której nie zamierzają rezygnować. Zmiana przeznaczenia posiadanych przez nich gruntów na działki budowlane przeznaczone na przykład na zabudowę mieszkaniową z całą pewnością spowoduje, że ich wartość wzrośnie (odpadnie na przykład konieczność przeprowadzenia procesu odrolnienia gruntu, prowadząc do oszczędności czasu i pieniędzy lub uzyskania decyzji WZ), a więc powstanie obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej również przez takie osoby, nawet jeśli planują one pozostać przy dotychczasowym sposobie użytkowania nieruchomości.

Projektowana zmiana może wpłynąć nie tylko na właścicieli gruntów rolnych, ale może negatywnie odbić się również na inwestorach zamierzających wykorzystać ww. grunty w celu lokalizacji inwestycji służącej wytwarzaniu energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii (np. farmy fotowoltaiczne, farmy wiatrowe).  W zależności bowiem od rodzaju planowanej inwestycji OZE, konieczne jest uzyskanie decyzji WZ albo przeprocedowanie odpowiedniej zmiany planu miejscowego, w szczególności w przypadku gdy plan nie zezwala na lokalizację na nieruchomości określonych urządzeń OZE. Tym samym, projektowana zmiana może mieć wpływ na opłacalność inwestycji w odnawialne źródła energii, bowiem inwestorzy będą musieli wziąć pod uwagę konieczność uiszczenia ewentualnej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z planowaną inwestycją. Jak w takim wypadku wartość wzrostu nieruchomości będzie obliczona ? – Na razie przepisy projektowanej nowelizacji nie regulują szerzej tej kwestii.

Niestety to jeszcze nie koniec wątpliwości związanych z proponowaną nowelizacją. Ustawodawca nie przewidział systemowego rozwiązania sytuacji, w której własność nieruchomości przejdzie na nowego właściciela przed zakończeniem spłacania rat z tytułu opłaty planistycznej. Wszak przepis z art. 36 ust. 4 nakłada obowiązek uiszczenia opłaty na właściciela/użytkownika wieczystego, co może prowadzić do niepotrzebnych sporów o to, czy nabywca powinien następczo przejąć obowiązek uiszczania opłaty, czy też zbywca powinien kontynuować jej spłatę nawet w sytuacji, gdy nie ma z daną nieruchomością już nic wspólnego. Tym samym rozwiązanie wskazanej kwestii każdorazowo będzie musiało zostać przewidziane w zawieranej umowie.

Podsumowanie

Podkreślić należy, że omawiana regulacja znajduje się dopiero w fazie projektowania. Może zatem zdarzyć się tak, że ustawodawca ją doprecyzuje i rozwieje powstałe wątpliwości, bądź zupełnie z niej zrezygnuje, uznając, że dotychczasowe przepisy – choć mniej korzystne dla gmin niż te projektowane – są wystarczające i nie ma potrzeby dokonywać ich zmiany. Jest to tym bardziej prawdopodobne, że ustawa wciąż znajduje się w fazie opiniowania, a ustawodawca nie odniósł się jeszcze do uwag zgłoszonych przez zainteresowane podmioty.

Na obecną chwilę nie można jednak z całą pewnością powiedzieć, że zaproponowane rozwiązanie jest klarowne i w pełni uczciwe dla wszystkich posiadaczy nieruchomości, na co zresztą zwraca się uwagę wśród komentujących omawiany projekt ustawy. Brak jasności co do proponowanych przepisów jest niezrozumiały dodatkowo z tego względu, że może istotnie wpłynąć na portfele posiadaczy nieruchomości, dla których opracowano nowy lub zmieniono dotychczasowy plan miejscowy oraz odstraszyć potencjalnych inwestorów od realizacji inwestycji na danym terenie.