Przewidywana nowelizacja ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane – dalej PB przewiduje obowiązek zawierania przez osoby uprawnione do wydawania świadectw energetycznych umów ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej (dalej OC).

Analizując potrzebę czy też słuszność zawierania obowiązkowych umów ubezpieczenia OC należy przede wszystkim zwrócić uwagę na uzasadnienie takiego ubezpieczenia. Powyższe należy rozpatrywać dwuaspektowo:

  • z punktu widzenia zlecającego sporządzenie świadectwa energetycznego,
  • z punktu widzenia osoby uprawnionej do wystawiania świadectw energetycznych.

Podstawowym uzasadnieniem zawierania umów ubezpieczenia jest zapewnienie ochrony określonych interesów. Podmiot zlecający sporządzenie świadectwa na prawo oczekiwać, iż jego zlecenie zostanie wykonane z należytą starannością oraz w zgodzie z przepisami prawa, jednakże nie jest wykluczone, iż zaistnieje sytuacja w której jego interes zostanie naruszony i poniesie on szkodę spowodowaną wadliwym wykonaniem umowy. W takiej sytuacji ubezpieczenie OC daje poczucie pewności, iż możliwe będzie naprawienie wyrządzonej mu szkody, ponieważ sprawca posiada środki umożliwiające jak najszybsze i najdogodniejsze dla poszkodowanego zadośćuczynienie.

Ubezpieczenie OC jest również korzystnym rozwiązaniem dla sporządzającego świadectwa. Zapewnienie sobie wypłacalności w przypadku spowodowania szkody, stosunkowo niskim kosztem ubezpieczenia, stanowi bezsprzecznie korzystną formę zabezpieczenia działalności gospodarczej tego rodzaju. W związku z powyższym w interesie sporządzającego świadectwa leży by być ubezpieczonym, natomiast obowiązkowy charakter proponowanego rozwiązania może wskazywać na wzmożoną troskę, ze strony ustawodawcy, o interesy podmiotów zlecających sporządzenie świadectwa, których dobra mogą doznać uszczerbku.

Rozważając omawianą problematykę należy przede wszystkim nakreślić zasady odpowiedzialności osób sporządzających świadectwa energetyczne jak również możliwe konsekwencje sporządzenia wadliwego świadectwa energetycznego.

Nie ulega wątpliwości, iż zakres odpowiedzialności w/w osób rozumianej jako pewne ujemne konsekwencje jest określony przepisami KC, a ściślej przepisami regulującymi kwestię odpowiedzialności deliktowej oraz przepisami z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania czyli odpowiedzialności kontraktowej. Osoba sporządzająca świadectwa energetyczne odpowiada więc na zasadach ogólnych. W związku z powyższym należy zwrócić uwagę na przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, określane w powyższym kontekście, którymi są:

  • zaistnienie szkody,
  • wystąpienie czynu niedozwolonego lub naruszenie kontraktu,
  • związek przyczynowy między czynem niedozwolonym a jego następstwem.

W przepisach kc nie można znaleźć definicji szkody, z tego względu precyzując tę kwestie należy odwołać się do potocznego rozumienia tego pojęcia, a następnie odnosząc się do kontekstu w jakim pojawia się owo pojęcie w przepisach prawnych doprecyzować je. W oparciu o powyżej wskazany mechanizm szkodę możemy określić jako uszczerbek, jakiego na swych dobrach lub interesach doznała osoba, jeśli są to dobra lub interesy prawnie chronione. W zakresie problemu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej osób sporządzających świadectwa energetyczne należy zauważyć, iż w tym zakresie nie jest możliwe wykazanie zaistnienia szkody innej niż polegającej na stracie lub na utracie korzyści. Nie wydaję się by możliwe było uzasadnienie, iż dany podmiot poniósł szkodę na osobie lub polegającą na zniszczeniu lub uszkodzeniu mienia w związku z wadliwym wykonaniem świadectwa energetycznego. Ewentualny poszkodowany w celu uzyskania odszkodowania z zakresu odpowiedzialności kontraktowej winien przede wszystkim wykazać szkodę, następnie działanie lub zaniechanie osoby sporządzającej świadectwo energetyczne oraz związek przyczynowy między działaniem sprawcy a szkodą.Przy wykazywaniu szkody wyrządzonej czynem zabronionym dodatkowym elementem jest wykazanie winy sprawcy.

Kolejnym problemem są konsekwencje jakie niesie art. 5 ust. 6 PB stwierdzającego, iż: „Świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) o rękojmi za wady”. Należy zwrócić uwagę na konsekwencje takiego zakwalifikowania wadliwego świadectwa energetycznego. W przypadku sprzedaży np.: mieszkania z wadliwym świadectwem energetycznym, kupujący:

  • może odstąpić od umowy,
  • może zażądać obniżenia ceny,

Powyższe niesie za sobą poważne konsekwencje, ponieważ kupujący może zażądać naprawienia szkody powstałej w wyniku istnienia wady, natomiast sprzedający w celu uniknięcia odstąpienia od umowy zobowiązany byłby do poprawy parametrów energetycznych mieszkania – co wiąże się z kosztami, lub obniżenia ceny tak by odpowiadała mieszkaniom o gorszych parametrach energetycznych. W jaki jednak sposób wykazać istotność takiej wady? W jaki sposób obliczyć wartość o jaką powinna zostać obnizona cena sprzedaży mieszkanie, biorąc pod uwagę brak zróżnicowania cen rynkowych ze względu na klasę energetyczną? Są to pytanie, na które przyjdzie nam poszukiwać odpowiedzi.

Jak wyżej wykazano wykazanie szkody w przypadku wadliwego świadectwa energetycznego nie jest łatwe. Samo określenie wielkości szkody również może być trudne, tym bardziej, iż ciężar dowodu spoczywa w tym przypadku na poszkodowanym, jako podmiocie, który z jej wykazania wywodzi skutki prawne (art. 6 KC). Brakuje również orzeczeń, które wskazywałyby na praktyczny aspekt rozwiązywania tego problemu, trudno jest bowiem wyobrazić sobie wielkość szkody wynikającej bezpośrednio z wadliwości świadectwa.

Należy też zauważyć, iż uznanie wadliwości świadectwa energetycznego za wadę fizyczną obiektu, w żaden sposób nie stanowi alternatywy dla obowiązkowych ubezpieczeń OC. Niewątpliwie ułatwia ono dochodzenie swoich praw przed sądem, jednakże bezsprzeczne jest to, iż cele ubezpieczenia OC są inne. Po pierwsze, ubezpieczenie takie ma zapewnić, iż ewentualnie zasądzone odszkodowanie będzie, w przypadku spełnienia wymaganych przesłanek, wypłacone, po drugie określenie szczegółowych zasad procedury wypłacania odszkodowania, ma korzystnie wpłynąć na pozycję poszkodowanego. O ile więc przepisy KC dotyczące rękojmi za wadę mają stanowić ułatwcie w zakresie postępowania przed sądem, o tyle ubezpieczenie OC ma stanowić gwarancje możliwości wyegzekwowania zasądzonego odszkodowania.

Nie sposób stwierdzić jednoznacznie, czy orzeczenie o błędzie winno stanowić przesłankę utraty uprawnień do wydawania świadectw energetycznych. Niewątpliwie pewne działania dyscyplinujące powinny zostać podjęte, jednakże tak długo jak praktyka nie będzie w stanie jednoznacznie określić wagi i konsekwencji wydania takiego wadliwego świadectwa, przesłanki uzasadniające pozbawienie uprawnień, a wskazane w projekcie ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami w art. 51 ust. 1 zdają się być wystarczające, tym bardziej, iż podstawą do orzeczenia utraty uprawnień jest, zgodnie z powołanym projektem brak należytej staranności, która bez wątpienia może być przyczyną wydawania błędnych świadectw energetycznych.