Dnia 20 lutego 2011 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W prasie fachowej i codziennej ukazało się już szereg artykułów na ten temat, warto jednak przypomnieć na czym polegają zasadnicze zmiany.
Jedną z podstawowych zmian jest zniesienie podziału na hipotekę zwykłą i hipotekę kaucyjną. Zamiast dotychczasowych dwóch hipotek od 20 lutego 2011 r. istnieje jedna hipoteka umowna. Hipoteka ta zabezpieczać ma zarówno wierzytelności o z góry określonej wysokości, jak i te, których wartość w chwili jej ustanowienia nie jest znana. Zniknął wobec tego obowiązek ustanawiania dwóch hipotek, tak jak jest to obecnie: (i) hipoteki zwykłej na zabezpieczenie wierzytelności głównej oraz (ii) hipoteki kaucyjnej, na zabezpieczenie wierzytelności o nieustalonej wysokości, która zazwyczaj zabezpiecza zapłatę kwot o nieznanej na dzień ustanowienia hipoteki wysokości tj. odsetek, kosztów i innych opłat, które mogłyby wyniknąć w przyszłości z wierzytelności głównej. Nowa hipoteka umowna może zabezpieczać również wierzytelność przyszłą, o nieznanej wysokości. Zgodnie z brzmieniem nowego art. 69 ustawy, hipoteka zabezpieczać ma mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli jednak zostaną one wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Ważną zmianą jest też możliwość ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie jednej lub kilku wierzytelności jednego lub kilku wierzycieli. Ta zmiana ma istotne znaczenie np. z punktu widzenia banków, które udzielają kredytów działając w ramach konsorcjów bankowych. Dotychczas każdy z banków, który wchodził w skład takiego konsorcjum musiał zabezpieczać swoją wierzytelność odrębną hipoteką. Teraz nie będzie to konieczne, bowiem możliwe jest ustanowienie jednej hipoteki o odpowiedniej wysokości, zabezpieczającej wierzytelności wszystkich banków, które wchodzą w skład konsorcjum. W takiej sytuacji konieczne jest ustanowienie administratora hipoteki. Administrator powinien być wpisany do ksiąg wieczystych jako uprawniony z hipoteki, jednak zarządzając hipoteką i zawierając umowy o jej ustanowienie działał będzie w imieniu własnym, ale na rzecz wszystkich wierzycieli. Administratorem może być jeden z wierzycieli ale i osoba trzecia. W przypadku hipoteki ustanowionej na rzecz administratora wyłączona jest możliwość zastosowania art. 95 prawa bankowego, który umożliwia ustanowienie hipoteki na podstawie dokumentu wydanego przez bank, bez konieczności udziału notariusza.
Spośród innych znaczących zmian należy wskazać na nowe roszczenie, jakie zostanie przyznane właścicielowi nieruchomości obciążonej hipoteką. Może on wystąpić o zmniejszenie sumy hipoteki w sytuacji, gdy zabezpieczenie hipoteczne stanie się nadmierne. Aby zmniejszyć wysokość hipotecznego obciążenia, trzeba będzie wystąpić do sądu z tzw. powództwem o ukształtowanie prawa. Jeżeli sąd stwierdzi, że wysokość sumy hipotecznej jest wyższa od wartości zabezpieczanych wierzytelności, wyda wyrok zmniejszający sumę hipoteki do wysokości wartości wierzytelności. Hipoteka ulegnie zmniejszeniu z chwilą uprawomocnienia się wyroku sądu. W konsekwencji nastąpi częściowe wygaśnięcie hipoteki.
Wprowadzona została także możliwość rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Dotychczas w razie wygaśnięcia hipoteki na jej miejsce automatycznie wchodziło kolejne zabezpieczenie. Teraz właściciel może swobodnie rozporządzić powstałą luką. Możliwe jest przesunięcie na to miejsce jednej z pozostałych, albo wpisanie nowej hipoteki. Opróżnione miejsce będzie można wypełnić w ramach dotychczasowej kwoty zabezpieczenia (jeśli hipoteka wygasła częściowo właściciel będzie mógł rozporządzać miejscem w tej części). W razie jej przekroczenia konieczne będzie uzyskanie zgody pozostałych wierzycieli.
Nowelizacja przewiduje tez uprawnienie do zastąpienia zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością, przy czym musi to być wierzytelność tego samego wierzyciela.
Ponadto, inaczej niż dotychczas, strony mogą same zadecydować czy suma hipoteki zostanie wyrażona w tej samej walucie, co kwota wierzytelności. Walutę hipoteki można wyrazić w innej walucie niż waluta wierzytelności. Wierzyciel, który zabezpieczy kilka swoich wierzytelności jedną hipoteką, będzie również mógł na mocy oświadczenia podzielić ustanowioną na jego rzecz hipotekę na kilka mniejszych.