W związku z tym, że w aktualnym stanie prawnym zrealizowanie inwestycji budowlanej wiąże się z koniecznością przejścia skomplikowanej i długotrwałej procedury, Rząd planuje jej uproszczenie poprzez uchwalenie tzw. kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Kodeks ten będzie kompleksowo regulował kwestie aktualnie rozproszone w kilku, czy nawet kilkunastu aktach prawnych.

W obecnym stanie prawnym, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu planowanej inwestycji, jej zrealizowanie wymaga uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy, a następnie na jej podstawie – decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z tym, że są to dwa odrębne postępowania administracyjne proces inwestycyjny wydłuża się, albowiem w toku każdego z nich organ zobowiązany jest m.in. ustalić krąg stron postępowania, czy też umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Ponadto, istnieje również ryzyko, że inwestor napotka problemy w postaci nieprzychylnych sąsiadów utrudniających uzyskanie przez niego stosownych decyzji administracyjnych.

Aby usprawnić prowadzenie procesów inwestycyjno-budowlanych, a jednocześnie zebrać w jednym akcie prawnym wszystkie regulacje mogące potencjalnie zainteresować każdego inwestora, z inicjatywy Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa przygotowywany jest kodeks urbanistyczno-budowlany zakładający istotne zmiany w porównaniu z aktualnym stanem prawnym.

Kodeks urbanistyczno-budowlany

Kodeks urbanistyczno-budowlany ma regulować zagadnienia obecnie ujęte m.in. w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prawie budowlanym, tzw. specustawach oraz częściowo w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a także prawie geodezyjnym i kartograficznym. Głównym pojęciem omawianego aktu administracyjnego jest tzw. zgoda inwestycyjna, która ma zastąpić wiele aktualnie występujących decyzji administracyjnych, takich jak:

  • decyzję o warunkach zabudowy,
  • decyzję o podziale nieruchomości,
  • decyzję o pozwoleniu na budowę.

Do wydawania zgody inwestycyjnej ma być uprawniony starosta (prezydent miasta na prawach powiatu), a w przypadku bardziej skomplikowanych inwestycji – właściwy wojewoda. Zgoda inwestycyjna będzie mogła przybrać formę decyzji administracyjnej, albo – w przypadkach wskazanych w kodeksie – milczącej zgody organu.

Co istotne, kodeks urbanistyczno-budowlany przewiduje, że w zależności od rodzaju inwestycji obowiązywać będzie 6 różnych procedur udzielenia zgody inwestycyjnej. Pierwsza kategoria inwestycji ma obejmować najprostsze konstrukcje, druga kategoria mniej skomplikowane inwestycje, zaś kategorie 3-6 bardziej skomplikowane inwestycje, takie jak: domki jednorodzinne, stadiony, elektrownie i kopalnie. Zgodnie z założeniami projektu, kodeks urbanistyczno-budowlany ma również określać rodzaje inwestycji nie będących inwestycjami celu publicznego, które będą mogły być realizowane wyłącznie na terenach, dla których obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Będą nimi:

  • instalacje wytwarzające energię z odnawialnych źródeł energii,
  • wielkopowierzchniowe obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m2, a w gminach wiejskich i na obszarach wiejskich gmin miejsko-wiejskich – 1000 m2,
  • inwestycje uciążliwe zapachowo (w tym fermy),
  • zakłady stwarzające ryzyko wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,
  • inne inwestycje mogące zawsze znacząco oddziaływać na środowisko.

Uproszczony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

W kodeksie urbanistyczno-budowlanym ma się również znaleźć zapis dotyczący uchwalania uproszczonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla terenów zurbanizowanych, które posiadają wykształconą strukturę funkcjonalno-przestrzenną i nie wymagają inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz infrastruktury technicznej. Nie będzie to dotyczyło jednak m.in. obszarów, na których występują formy ochrony przyrody lub zabytków oraz w sytuacji, gdy uchwalenie i realizacja uproszczonego planu miejscowego zagrażałyby osiągnięciu lub utrzymaniu ładu przestrzennego, a także gdy dla danej inwestycji konieczne jest uchwalenie standardowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (np. obszary przestrzeni publicznych, nowej urbanizacji, wymagające dostosowania struktury gruntowej). Uproszczony plan miejscowy, w odróżnieniu do tradycyjnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie musi m. in. zawierać ustaleń w zakresie dopuszczalności i warunków podziału nieruchomości, obsługi komunikacyjnej terenów inwestycji, ochrony środowiska, przyrody i kształtowania krajobrazu.

Mobilizacja do uchwalania przez gminy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego

Wskazuje się, że ze względu na to, iż jedynie około 1/3 obszaru naszego kraju pokryta jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, ilość wydawanych decyzji o warunkach zabudowy wpływa na brak skoordynowanych działań gmin w zakresie planowania przestrzennego oraz pominięcie konsultacji społecznych przy kształtowaniu ładu przestrzennego. Dlatego też w założeniach pomysłodawców nowe uregulowania prawne zmobilizują gminy do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym razie gminy byłyby pozbawione kontroli nad przedsięwzięciami inwestycyjnymi w związku z rezygnacją z instytucji decyzji o warunkach zabudowy.

Krótszy czas trwania postępowania o wydanie zgody inwestycyjnej

Zgodnie z założeniami kodeksu urbanistyczno-budowlanego, ograniczenie liczby stron w postępowaniu o wydanie zgody inwestycyjnej powinno pozytywnie wpłynąć na czas trwania tego postępowania. Wynika z nich bowiem, że jeżeli dla obszaru inwestycji obowiązywać będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo inwestycja będzie należeć do kategorii 2 (o niewielkim stopniu skomplikowania), bez względu na to, czy uchwalono dla tego obszaru plan miejscowy, jedyną stroną postępowania w sprawie wydania zgody inwestycyjnej będzie inwestor. W przypadku, gdy brak jest planu miejscowego dla obszaru, na którym planowana jest inwestycja należąca do kategorii 3 – 6, oprócz inwestora stronami tego postępowania będą również gmina oraz właściciele i zarządcy nieruchomości położonych w obszarze analizowanym, a także organizacje społeczne, o ile jest to uzasadnione ich celami statutowymi.

Kodeks urbanistyczno-budowlany ma również kompleksowo regulować kwestię lokalizowania inwestycji celu publicznego oraz zasad nabywania nieruchomości pod tego typu inwestycje. Przewiduje się 3 klasy inwestycji celu publicznego, z których pierwsza ma obejmować inwestycje strategiczne, głównie liniowe (np. metro, drogi krajowe i wojewódzkie), druga pozostałe inwestycje liniowe, w których postępowania mają charakter masowy z uwagi na wielość stron (np. drogi gminne i powiatowe, linie tramwajowe), zaś trzecia klasa to pozostałe inwestycje celu publicznego, głównie kubaturowe.

Mediacja planistyczna

Nowym rozwiązaniem będzie tzw. mediacja planistyczna, która stanowi pozasądową metodę rozstrzygania sporów dotyczących treści aktów planistycznych (np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, plan rozwoju przestrzennego województwa), pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej a inwestorami inwestycji celu publicznego. Mediacja wszczynana jest na wniosek jednego z tych podmiotów, który przedstawia opis istoty sporu oraz swoje stanowisko z propozycjami jego rozwiązania. Mediacja trwa 6 miesięcy z możliwością jej przerwania lub przedłużenia na zgodny wniosek stron. Jeśli wniosek o mediację dotyczy projektu aktu planowania przestrzennego, procedura jego sporządzenia ulega zawieszeniu. Istotnym jest, że mediacja kończy się niewiążącym i nie podlegającym zaskarżeniu orzeczeniem, co nasuwa wątpliwości co do sensu jej prowadzenia.

Zmiany w zakresie samowoli budowlanej

Istotnym zmianom ma ulec kwestia tzw. samowoli budowlanej. W projekcie przewidziano rozkładanie opłat legalizacyjnych na raty, które będą dostosowywane do wielkości obiektu wybudowanego w warunkach samowoli budowlanej, co w rezultacie powinno prowadzić do skrócenia postępowań legalizacyjnych. Po stwierdzeniu przez organ wystąpienia samowoli budowlanej inwestor będzie zobowiązany do dokonania inwentaryzacji geodezyjnej obiektu, której wyniki będą przenoszone do ewidencji gruntów i budynków, a następnie do ewidencji podatkowej. W konsekwencji organ podatkowy naliczać będzie inwestorowi podwyższony podatek od nieruchomości stanowiący wielokrotność stawki podstawowej, który po zakończeniu procedury legalizacyjnej będzie ulegał obniżeniu, w dalszym ciągu pozostając jednak przez określony okres czasu na poziomie wyższym niż stawka podstawowa.

Pod koniec września projekt trafił do konsultacji publicznych, zaś jego autorzy zakładają, że na początku 2017 r. wpłynie on do Sejmu.