Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Konieczność uzyskania pozwolenia na budowę dla danej inwestycji jest w polskim prawie regułą, niemniej istnieją od niej liczne wyjątki. Mowa tutaj m.in. o sytuacjach, w których budowa może zostać rozpoczęta na podstawie zgłoszenia właściwemu organowi administracji publicznej zamiaru przystąpienia do wykonania określonych robót budowlanych oraz o przypadkach, w których rozpoczęcie budowy nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia.

Pozwolenie na budowę dla instalacji PV o mocy powyżej 50 kW

Złożoność przepisów dot. obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę wprowadza inwestora w stan niepewności co do tego, czy dla planowanej przez niego inwestycji niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Nie inaczej jest w przypadku inwestorów planujących budowę farmy fotowoltaicznej.

Zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej jako: „pr. bud.”), pozwolenia na budowę wymaga każda realizacja budowy instalacji PV, której moc zainstalowana elektryczna przekracza 50 kW. Nie ma wtedy znaczenia czy taką instalację planuje się budować na gruncie czy na dachu budynku.

W przypadku inwestycji polegającej na budowie instalacji PV o mocy zainstalowanej elektrycznej nieprzekraczającej 50 kW, należy osobno rozpatrywać dwa przypadki:

  • gdy instalacja budowana jest na gruncie – nie ma obowiązku ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani dokonania zgłoszenia,
  • gdy instalacja budowana jest na dachu istniejącego budynku – w takim wypadku również nie ma obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, jednak w sytuacji, gdy wysokość instalacji przekracza 3 metry konieczne jest dokonanie zgłoszenia (instalacje o takiej wysokości są jednak w praktyce bardzo rzadko spotykane).

Ponadto, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę wymagać będą przedsięwzięcia, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. W niektórych przypadkach, budowa farmy fotowoltaicznej będzie zaliczać się do tego typu przedsięwzięć.

Pozwolenie na budowę – jak uzyskać?

Jednak nawet jeśli pozwolenie na budowę okaże się niezbędne dla przeprowadzenia danej inwestycji, jego uzyskanie nie powinno być barierą nie do pokonania. Konieczne będzie jednak przedstawienie właściwemu organowi szeregu dokumentów związanych z planowanym przedsięwzięciem. Podobnie jak w przypadku każdej innej inwestycji, pozwolenie na budowę farmy fotowoltaicznej wydaje starosta właściwy ze względu na lokalizację danej inwestycji. Jeżeli w danym obszarze nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to wniosek ten musi zostać złożony w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. decyzji WZ), o ile jest ona wymagana (szerzej o konieczności uzyskania decyzji WZ pisaliśmy na łamach biuletynu we wcześniejszym artykule).

Dokumenty jakie należy dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę szczegółowo określa art. 33 ust. 2 pr. bud. Poza wspomnianą wyżej decyzją WZ, są to przede wszystkim oświadczenie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz po trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. W niektórych szczególnych przypadkach, niezbędne będzie dołączenie innych dokumentów. Będzie to uzależnione przede wszystkim od uwarunkowań lokalizacji danej inwestycji.

Uzgodnienia projektu instalacji PV pod kątem przepisów przeciwpożarowych

Na uwadze należy mieć także dalszą część przywołanego na wstępie art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c) pr. bud., zgodnie z którą, w przypadku instalowania urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW stosuje się obowiązek uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej, projektu tych urządzeń oraz zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej. Powyższe dotyczy wszystkich instalacji PV o mocy zainstalowanej elektrycznej powyżej 6,5 kW, niezależnie od tego czy instalacje te będą zamontowane na gruncie czy na dachu budynku.

Jeszcze do niedawna prawo budowlane posługiwało się w tym kontekście sformułowaniem „projektu budowlanego”, co nastręczało wiele trudności w jego prawidłowej interpretacji. Problem polegał na tym czy zgodnie z ówczesnym brzmieniem przepisu, obowiązek uzgodnienia pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej projektu budowlanego zobowiązywał w istocie do przedstawienia projektu budowlanego dla tak małych instalacji jak te o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW i nie większej niż 50 kW (mikroinstalacje). Należy zauważyć, że projekt budowlany jest dokumentem, który powinien spełniać ściśle określone wymagania określone w art. 34 pr. bud, w przypadku przedsięwzięć, które nie są objęte pozwoleniem na budowę, sporządzenie takiego projektu nie jest zaś uzasadnione. Wychodząc naprzeciw pojawiającym się wątpliwościom, ustawodawca przychylił się do wielu krytycznych głosów i zmienił przepis w ten sposób, że zamiast “projektu budowlanego” wprowadził pojęcie “projektu tych urządzeń”.

Ustawodawca nie sprecyzował jednak co dokładnie należy rozumieć pod pojęciem „projektu tych urządzeń”. Bez wątpienia, projekt ten musi zawierać informacje, które umożliwią rzeczoznawcy ocenę bezpieczeństwa przeciwpożarowego danej instalacji. Niemniej, zgodnie z informacją przedstawioną przez Komendę Główną Państwowej Straży Pożarnej jeszcze na gruncie poprzedniego brzmienia przepisów, w zakres uzgodnień dot. instalacji fotowoltaicznej co do zasady obejmować powinien:

  • charakterystykę zagrożenia pożarowego,
  • informacje o sposobie zabezpieczenia przeciwpożarowego instalacji PV,
  • informacje o zapewnieniu ograniczenia rozprzestrzeniania się ognia na obiekty sąsiednie,
  • informacje o przygotowaniu obiektu budowlanego i terenu do prowadzenia działań ratowniczo-gaśniczych.

Ryzyko etapowania inwestycji

Pisząc o istotnych kwestiach związanych z uzyskaniem przez inwestora pozwolenia na budowę, nie sposób pominąć zagadnienia związanego z tzw. etapowaniem inwestycji. Bardzo często, inwestorzy z różnych względów dzielą inwestycję na etapy – pierwszy – uzyskanie pozwolenia na budowę np. samej instalacji fotowoltaicznej; etap II – budowa przyłącza elektroenergetycznego.  Co do zasady, budowa przyłączy elektroenergetycznych wymaga jedynie zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę.

W tym zakresie ryzyko występuje na etapie uzyskania pozwolenia na budowę dla samej elektrowni. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego, pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. W praktyce podnosi się natomiast, że źródła wytwórcze (np. instalacja PV), nie mogą samodzielnie funkcjonować bez podłączenia do sieci za pomocą przyłącza (chyba, że źródło ma być offgridowe, zasilać np. magazyny energii).

Na podobnym stanowisku stoją również sądy administracyjne, które w licznych orzeczeniach wskazują, że Wydanie pozwolenia na budowę na podstawie wniosku, obejmującego jedynie cześć, nie mogącą prawidłowo funkcjonować samodzielnie, zamierzenia budowlanego stanowi naruszenie prawa materialnego. Odmiennie od przedstawionej należy ocenić jedynie sytuację, w której istnieje już uprzednio obiekt budowlany, co do którego zachodzi potrzeba budowy przyłączy. Rozdzielanie poszczególnych etapów procesu budowlanego i eliminowanie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę poszczególnych jego części stanowi obejście prawa. (tak np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 marca 2020 r., VII SA/Wa 2340/19. Podobnie także wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 lutego 2019 r., II SA/Po 1005/18).

Podzielenie inwestycji PV w przedmiotowy sposób (odrębnie elektrownia, odrębnie przyłącze), może spotkać się zatem z ryzykiem odmowy uzyskania pozwolenia na budowę dla elektrowni. Minimalizacją ww. ryzyka będzie objęcie przyłącza w dokumentacji niezbędnej do wydania pozwolenia na budowę dla całego zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie elektrowni wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. W praktyce, z różnych przyczyn jest to często niemożliwe, dlatego inwestor podejmując decyzje w procesie inwestycyjnym powinien być świadomy ryzyk związanych z ewentualnym opóźnieniem uzyskania pozwolenia na budowę dla danej inwestycji. Ma to szczególne znaczenie w przypadku źródeł OZE, które zamierzają przystąpić do aukcji organizowanych przez Prezesa URE, w przypadku których – w celu uzyskania zaświadczenia o dopuszczeniu do aukcji wytwórca dołącza prawomocne pozwolenie na budowę.

Podsumowanie

W przypadku uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji PV, w pierwszej kolejności inwestor musi rozważyć, czy planowane przedsięwzięcie wymaga w ogóle uzyskania takiej decyzji. Uzależnione jest to przede wszystkim od mocy danej instalacji. Sama procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę nie odbiega znacząco od procesu inwestycyjnego w przypadku innych obiektów budowlanych, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Niemniej, niektóre wymagania, którymi objęte są projekty instalacji PV związane z ochroną przeciwpożarową czy tzw. etapowaniem inwestycji nakazują zachowanie szczególnej uwagi ze strony inwestora, zwłaszcza w zakresie oszacowania niezbędnego czasu niezbędnego do wydania przedmiotowej decyzji przez odpowiednie organy i ewentualną procedurę odwoławczą.