Tereny rolne to najczęściej duże obszary dobrze nasłonecznionych i niezabudowanych nieruchomości. Z tego względu, bardzo często są wykorzystywane w celu lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii, w szczególności instalacji fotowoltaicznych (dalej: instalacji PV), które cieszą się niesłabnącą popularnością w naszym kraju.

Warto jednak pamiętać, że podporządkowanie danej nieruchomości rolnej wyłącznie produkcji energii elektrycznej jest procesem dość złożonym i wymagającym wzięcia pod uwagę wielu barier i wymogów stawianych przez ustawodawcę. Inwestycja taka wiąże się m.in. z potrzebą dokonania odrolnienia gruntu, najlepiej jeszcze przed jego nabyciem lub wydzierżawieniem, jeżeli inwestor nie jest już w jego posiadaniu i nie jest rolnikiem lub spółką zajmującą się produkcją rolną.

Nabywanie gruntów rolnych

Nabywanie gruntów rolnych zostało uregulowane przepisami ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „UKUR”). Co do zasady, przepisem art. 2a ust. 1 UKUR, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Inne osoby mogą nabywać działki w drodze wyjątku na przykład, gdy działka ma poniżej 1ha powierzchni lub gdy nabycie terenu następuje w trakcie postępowania sanacyjnego czy egzekucyjnego. Ponadto ustawa w niektórych wyjątkowych sytuacjach dopuszcza nabycie gruntu rolnego po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: „KOWR”). Zgoda taka może zostać wyrażona np. w przypadku, gdy zbywca nieruchomości rolnej wykaże, że nie było możliwości sprzedaży tej nieruchomości a nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości.

Warto także pamiętać, że umowę sprzedaży nieruchomości rolnej należy zawrzeć pod warunkiem zawieszającym, tj. pod warunkiem nieskorzystania w odpowiednim terminie przez KOWR lub dotychczasowego dzierżawcę z prawa pierwokupu. Czynność prawna dokonana bez zawiadomienia o prawie pierwokupu jest nieważna. Nabycie gruntu rolnego wiąże się ponadto z obowiązkiem prowadzenia na nim działalności rolnej przez 5 lat od daty jego nabycia, co sprawia, że w takim wariancie inwestycja staje się zdecydowanie mniej opłacalna. Sam Dyrektor KOWR ma prawo kontrolowania, czy taka działalność faktycznie jest prowadzona. Wyjątkiem od obowiązku prowadzenia na nieruchomości rolnej gospodarstwa rolnego jest nabycie nieruchomości o pow. poniżej 1 ha znajdującej się w granicach administracyjnych miasta.

Ponadto, ustawa przewiduje wyjątki wyłączające w ogóle zastosowanie jej przepisów, na przykład w sytuacji, w której powierzchnia kupowanego gruntu wynosi poniżej 0,3 ha, grunt stanowi drogę wewnętrzną lub co najmniej 70% powierzchni nieruchomości stanowią grunty pod stawami, jednak są to wyjątki nieistotne z punktu widzenia budowy instalacji OZE.

Odrolnienie gruntu – przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze

Przed przystąpieniem do inwestycji warto w pierwszej kolejności zweryfikować, czy dla interesującego nas terenu został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Następnie, tak jak nadmieniono wcześniej, grunt należy przed rozpoczęciem inwestycji odrolnić, tj. w pierwszej kolejności zmienić jego przeznaczenie, w drugim etapie wyłączyć z produkcji.

Pierwszy proces, tj. zmiana przeznaczenia gruntu polega na uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianie – w przypadku, w którym w planie dotychczasowym nie przewidziano prowadzenia produkcji energii elektrycznej. W gestii inwestora leży złożenie do gminy odpowiedniego wniosku, który wcale nie musi zostać rozpatrzony pozytywnie. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest jednak procesem czasochłonnym, przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie dają bowiem możliwości przyśpieszenia tej procedury, ponieważ w toku prac planistycznych niewiele niestety zależy od inwestora.

Oficjalna rola inwestora w tym zakresie może ograniczać się do złożenia wniosku o podjęcie uchwały rady gminy o przystąpieniu do sporządzania studium oraz składania wniosków dot. samej treści studium. Formalnie – gmina nie jest jednak w żaden sposób związana takim wnioskiem, tj. może rozpatrzyć go odmownie.

W pozostałym zakresie, inwestorowi pozostają ewentualnie już tylko działania lobbingowe, zmierzające do przyśpieszenia prac nad projektem – w miarę możliwości danej gminy a także przepisów, oraz wprowadzenia w studium korzystnych dla inwestora zmian. W praktyce zdarzają się sytuacje porozumienia inwestora z właściwą gminą, w którym inwestor deklaruje opracowanie projektu zmiany studium/mpzp, finansuje sporządzenie projektu i przekazuje go nieodpłatnie gminie, która z kolei wykorzystuje przygotowane dokumenty i wszczyna procedurę planistyczną. Samej procedury inwestor jednak nie może przyspieszyć i musi zachować choćby minimalne terminy wymagane ustawą na uzgodnienie i opinie.

W lepszej sytuacji pozostaje inwestor w przypadku, w którym dla danej nieruchomości nie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tym przypadku, inwestor w celu dokonania zmiany przeznaczenia nieruchomości zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (decyzja WZ).

Ponadto wskazać należy, że proces zmiany przeznaczenia gruntu rolnego może różnić się w zależności od klasy bonitacyjnej, którą reprezentuje dany grunt. Tych natomiast jest osiem, przy czym klasy I-IIIb oznaczają grunty o najwyższej jakości i przydatności do prowadzenia produkcji rolnej, klasy IVa-IVb oznaczają grunty średniej jakości, natomiast klasy V-VI oznaczają grunty słabej jakości. Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 1) ustawy o gruntach rolnych i leśnych, przeznaczenie gruntów rolnych klas I-III na cele nierolnicze, o ile nie znajdują się w granicach administracyjnych miast, wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, po uzyskaniu opinii Marszałka Województwa i dokonywane jest w ramach uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nawet przy uwzględnieniu wyjątków przewidzianych we wspomnianym artykule, przeznaczenie takich gruntów na cele nierolnicze jest więc w praktyce bardzo trudne i czasochłonne.

W związku z powyższym najlepiej skupić swoją uwagę na gruntach o niższej przydatności produkcyjnej lub oznaczonych w ewidencji gruntów jako nieużytki. Zgodnie bowiem z zasadą wskazaną w ustawie – na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej, istnieje ryzyko, że w przypadku gruntów o wysokiej przydatności produkcyjnej, uzyskanie decyzji WZ lub zgody ministra w ogóle nie będzie możliwe.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, polega na rozpoczęciu innego niż rolnicze użytkowania posiadanego gruntu. W przypadku wyłączenia z produkcji:

  • gruntów o klasach I-III – niezależnie czy znajdują się tam gleby pochodzenia mineralnego czy organicznego,
  • gruntów o klasach IV-VI – w sytuacji, gdy na interesującym gruncie znajdują się gleby pochodzenia organicznego,
  • innych gruntów wymienionych w ustawie o gruntach rolnych i leśnych np. pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa.

Wymagane jest złożenie do starosty właściwego ze względu na umiejscowienie gruntu wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji. Po rozpatrzeniu wniosku starosta wydaje decyzję, w której określa warunki takiego wyłączenia – w szczególności wysokość opłat, które poniesie inwestor.

W przypadku gruntów o klasach od IV do VI, zawierających gleby pochodzenia mineralnego, uzyskanie zgody starosty nie jest wymagane, a inwestor nie ma obowiązku ponoszenia opłat.

Po uzyskaniu decyzji starosty należy uiścić tzw. „należność” której wysokość obliczana jest na podstawie danych zamieszczonych w ustawie. Poza tym inwestor będzie, także zobowiązany do opłacania przez 10 kolejnych lat, do 30 czerwca danego roku, opłat rocznych, których wysokość to 10% należności. Jeżeli jednak grunt ma nie być wyłączony z produkcji na stałe, a tylko okresowo, ilość opłat rocznych zwiększa się do maksymalnie 20. Obowiązek uiszczania opłat pojawia się od momentu faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji.

W ramach wydania decyzji starosta może także nałożyć obowiązek zdjęcia próchniczej warstwy gleby znajdującej się na danym terenie. Jest on nakładany wobec gruntów klas I do IV, po przeprowadzeniu konsultacji z wójtem, a jego niewykonanie wiąże się z obowiązkiem uiszczenia stosownej opłaty. Co ważne, niezastosowanie się do przepisów ww. ustawy może wiązać się z nałożeniem sankcji w postaci opłaty w wysokości dwukrotnej należności z tytułu trwałego wyłączenia gruntów rolnych z produkcji, a to może stanowić dla inwestora istotny koszt.

Podsumowanie

Inwestowanie na terenach rolnych wymaga poświęcenia szczególnej uwagi znalezieniu gruntu o odpowiedniej klasie bonitacyjnej, ponieważ ma to bardzo duży wpływ na przebieg procesu zmiany przeznaczenia terenów, na których ma powstać instalacja OZE. Bowiem od klasy bonitacyjnej będzie zależało, czy będziemy mieli obowiązek wnioskowania do starosty lub ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Ponadto dla oszczędności czasu ważne jest upewnienie się, że dla gruntu nie opracowano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub czy opracowany plan zezwala na prowadzenie działalności polegającej na produkcji energii elektrycznej. Proces tzw. odrolnienia jest w praktyce dość skomplikowany i czasochłonny, jednak wartość ewentualnego nabycia nieruchomości rolnej (lub jej dzierżawy) może w gruncie rzeczy być dla inwestora opłacalna finansowo, z uwagi na dość niskie koszty jej zakupu. Warto zatem, przed wyborem gruntu pod inwestycje OZE rozważyć wszystkie kluczowe elementy i ryzyka związane z nabyciem nieruchomości rolnej.