Przy planowaniu inwestycji polegającej na budowie instalacji fotowoltaicznej, w pierwszej kolejności, należy zbadać czy przeznaczenie terenu umożliwia realizację takiej inwestycji. Przeznaczenie terenu określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Od jego treści zależy dopuszczalność realizacji każdej inwestycji, w tym także budowy farmy fotowoltaicznej (o planie miejscowym w kontekście inwestycji PV pisaliśmy wcześniej na łamach biuletynu). Co jednak, gdy dla danej lokalizacji gmina w ogóle nie uchwaliła planu miejscowego? W takiej sytuacji, co do zasady, niezbędne będzie wcześniejsze uzyskanie tzw. decyzji lokalizacyjnej.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego?

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293) wprowadza dwa rodzaje decyzji lokalizacyjnych, umożliwiających ustalenie przeznaczenia terenu w takiej sytuacji – decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej jako „decyzja WZ”). Pierwsza z nich wydawana jest w stosunku do inwestycji realizujących cele publiczne wymienione w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Inwestorzy starają się o nią, ponieważ przewiduje ona znacznie łagodniejszy rygor w stosunku do inwestycji. Decyzja WZ wydawana jest natomiast dla pozostałych inwestycji.

Przez długi czas organy oraz inwestorzy zadawali sobie pytanie czy budowa elektrowni fotowoltaicznych może być kwalifikowana jako inwestycja celu publicznego. Przez ostatnie lata w orzecznictwie sądów administracyjnych wykrystalizował się jednak pogląd, zgodnie z którym nie jest możliwe wydanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego dla inwestycji polegającej na budowie elektrowni fotowoltaicznej (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 3 listopada 2015 r., sygn. akt: II SA/Kr 1179/15 oraz wyrok WSA w Lublinie z dnia 20 listopada 2012 r., sygn. akt: II SA/Lu 696/12).

Dla inwestycji polegającej na budowie elektrowni fotowoltaicznej na terenie, dla którego nie uchwalono planu miejscowego, a dla którego wymagana jest zmiana zagospodarowania, niezbędne będzie więc uzyskanie decyzji WZ.

Decyzja WZ dla inwestycji PV

Decyzja taka wydawana jest przez wójta/burmistrza/prezydenta. Co istotne, z wnioskiem o wydanie decyzji WZ wystąpić może w zasadzie każdy. Na etapie składania wniosku o wydanie decyzji WZ nie ma konieczności legitymowania się tytułem prawnym do danej nieruchomości. Organ ma miesiąc na wydanie decyzji WZ – termin ten liczony jest od dnia złożenia wniosku (w sprawach szczególnie skomplikowanych są to 2 miesiące). W praktyce jednak, cała procedura trwa zazwyczaj od 3 do 4 miesięcy.

Co istotne, w skutek nowelizacji przepisów o planowaniu przestrzennym, dla instalacji OZE decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w „uproszczonej” procedurze. Organ nie bada bowiem tego czy dla danej inwestycji OZE spełniona jest przesłanka tzw. „dobrego sąsiedztwa”, tj. czy co najmniej działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana jest w sposób „podobny” – tak aby umożliwić kontynuację zabudowy.  Ponadto, teren inwestycji nie musi posiadać dostępu do drogi publicznej.

Wprowadzenie powyższych zmian w sposób jednoznaczny ukróciło pojawiające się w orzeczeniach sądów administracyjnych liczne interpretacje zasady dobrego sąsiedztwa i próby „ominięcia” tej zasady dla inwestycji kwalifikujących się jako tzw. „infrastruktura techniczna”. Do dnia wejścia w życie zmienionych przepisów, tj. do dnia 29 sierpnia 2019 r., zasady dobrego sąsiedztwa zgodnie z ustawą, nie trzeba było stosować dla tzw. urządzeń infrastruktury technicznej. W samej ustawie jednak nie zdefiniowano czym de facto są takie urządzenia i które instalacje OZE objęte są tym katalogiem. W tym celu posiłkowano się interpretacją sądów administracyjnych, które często – w sposób sprzeczny ze sobą – raz stawały na stanowisku, że instalacje fotowoltaiczne stanowią urządzenia infrastruktury technicznej, a innym razem, że takie instalacje nie są kwalifikowane jako urządzenia infrastruktury technicznej. Powyższa zmiana ukróciła pojawiąjące się rozbieżności, dzięki czemu ustawa wprost wymienia, że dla lokalizacji instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii – nie ma zastosowania zasada dobrego sąsiedztwa i obowiązek zapewnienia dostępu do drogi publicznej.

Decyzja WZ a budowa paneli fotowoltaicznych na dachu istniejącego budynku

Warto mieć na uwadze fakt, iż decyzja WZ konieczna jest tylko w przypadku, gdy dochodzi do zmiany sposobu zagospodarowania danej działki. Zmiana natomiast zagospodarowania terenu może polegać na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W związku z powyższym, decyzji o warunkach zabudowy nie wymaga instalacja na obiekcie budowlanym urządzeń fotowoltaicznych wraz z konstrukcją mocującą, o ile czynność ta nie prowadzi do zmiany zagospodarowania terenu lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) w piśmie w sprawie montażu ogniw fotowoltaicznych na obiektach budowlanych[1] wyjaśnia, że aktualnie nie ma obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe jednak dotyczy instalacji fotowoltaicznych służących do wytwarzania energii elektrycznej na potrzeby danej nieruchomości, gdyż wówczas nie zmienia się jej sposób użytkowania, a jedynie źródło, z którego pozyskiwana jest energia elektryczna pozwalająca na korzystanie z nieruchomości (energia elektryczna pozyskiwana jest z instalacji wytwórczej, zamiast z sieci).

Powyższe ma znaczenie dla mniejszych przydomowych lub przyzakładowych instalacjach fotowoltaicznych, w których energia elektryczna wytwarzana jest na potrzeby własne. Pojawia się zatem pytanie, czy o zmianie sposobu zagospodarowania terenu możemy mówić w sytuacji, gdy nadwyżka energii elektrycznej produkowanej w instalacjach PV będzie oddawana do sieci i sprzedawana przez wytwórcę? GNUB w tym zakresie zaznacza, że ustalenie czy w konkretnym stanie faktycznym nastąpi zmiana zagospodarowania terenu albo zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a tym samym czy zaistniały przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, należy już do organu prowadzącego postępowanie.

Kwestia obowiązku uzyskania decyzji WZ dla inwestycji polegającej na montażu instalacji fotowoltaicznej na dachu istniejącego budynku (np. hali produkcyjnej) – w przypadku, gdy energia ma być wprowadzana do sieci i sprzedawana np. sprzedawcy zobowiązanemu – będzie wymagała zaś każdorazowej analizy danego przypadku, z uwzględnieniem specyfiki danej inwestycji i obecnego przeznaczenia nieruchomości.

Podsumowanie

Brak planu miejscowego dla danego terenu jest paradoksalnie czynnikiem sprzyjającym budowie elektrowni fotowoltaicznej. Uzyskanie decyzji WZ jest nieporównywalnie szybsze (a zazwyczaj też tańsze) niż zmiana planu miejscowego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w gminie. Przed rozpoczęciem inwestycji, należy jednak mieć na uwadze czy dla danego przedsięwzięcia istnieć będzie obowiązek uzyskania takiej decyzji. Warto w tym zakresie wystąpić do właściwej gminy o wydanie zaświadczenia potwierdzającego dopuszczalność inwestycji na danej nieruchomości oraz kwalifikacji inwestycji przez organ, dzięki czemu inwestor będzie mógł z większą pewnością i z jak najmniejszym ryzykiem zaplanować realizację danej inwestycji.

[1] https://www.gunb.gov.pl/sites/default/files/pliki/samples/ws140124_0.pdf?736