Od dnia 31 sierpnia 2023 roku zainteresowani przedsiębiorcy, będący użytkownikami wieczystymi gruntów zabudowanych mogą wystąpić z żądaniem sprzedaży nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, a Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego, będąca właścicielem tego gruntu, nie będzie mogła odmówić jego sprzedaży. Warto pospieszyć się ze złożeniem wniosku, bowiem wskazane uprawnienie przysługuje wyłącznie przez okres 12 miesięcy, tj. do dnia 31 sierpnia 2024 roku. Po upływie tego okresu wykup użytkowania wieczystego będzie możliwy na dotychczasowych zasadach, zgodnie z którymi właściciel gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może odmówić jego sprzedaży.

 

Dnia 31 sierpnia 2023 roku weszła w życie ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, na podstawie której do ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN) zostały dodane przepisy epizodyczne (dział VIA) zawierające szczególne rozwiązania w zakresie sprzedaży gruntów będących przedmiotem użytkowania wieczystego na rzecz ich użytkowników wieczystych. Dodane przepisy są szczególnie istotne z punktu widzenia przedsiębiorców, bowiem otwierają im drogę do nabycia własności użytkowanego wieczyście gruntu. Jednak samo złożenie wniosku w wyznaczonym przepisami terminie nie wystarczy – konieczne jest również spełnianie warunków określonych w przepisach epizodycznych.

Przedsiębiorcy uprawnieni do wystąpienia z roszczeniem o sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego.

Do wystąpienia z roszczeniem o sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego uprawniony jest każdy użytkownik wieczysty tej nieruchomości, niezależnie od jego charakteru. Oznacza to, że z wnioskiem o sprzedaż nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste będą mogli wystąpić wszyscy przedsiębiorcy, niezależnie od formy prowadzonej działalności (spółka kapitałowa, osobowa, jednoosobowa działalność gospodarcza) oraz posiadanego statusu (mały, średni, duży przedsiębiorca).

Spod roszczenia o  sprzedaż nieruchomości wyłączone są jednak nieruchomości:

  • oddane w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 roku,
  • w stosunku do których użytkownicy wieczyści nie wykonali zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
  • gruntowe położone na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich,
  • gruntowe wykorzystywane na prowadzenie rodzinnych ogrodów działkowych w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych,
  • gruntowe niezabudowane,
  • w stosunku do których toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tych nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Z roszczenia o sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego co do zasady wyłączone są również nieruchomości Skarbu Państwa, w stosunku do których uprawnienia właścicielskie wykonują inne niż wskazane w UGN podmioty, tj. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Agencja Mienia Wojskowego, Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie oraz nieruchomości znajdujące się w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Termin na wystąpienie z roszczeniem o sprzedaż nieruchomości.

Wniosek o sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego należy złożyć w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie przepisów epizodycznych, tj. od dnia 31 sierpnia 2023 roku. W przypadku wystąpienia przez użytkownika wieczystego z roszczeniem o sprzedaż nieruchomości w ww. terminie, Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego, będąca właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, nie będzie uprawniona do odmowy sprzedaży gruntu objętego wnioskiem (w przypadku, gdy w stosunku do tego gruntu zostały spełniane wymagane warunki).

Po upływie ww. terminu użytkownik wieczysty będzie mógł wystąpić z wnioskiem o sprzedaż użytkowanej przez niego nieruchomości na zasadach ogólnych, przewidzianych w UGN, a właściciel gruntu będzie uprawniony do odmowy jego sprzedaży.

Zasady ustalania ceny nieruchomości.

W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cena nieruchomości będzie ustalana następująco:

  • w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określone na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
  • w przypadku rozłożenia płatności na raty – jako 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określone na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Oznacza to, że w celu ustalenia ceny nieruchomości właściwy organ zleci sporządzenie wyceny tej nieruchomości – procedura wyceny na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej użytkownikowi wieczystemu będzie analogiczna do zasad obowiązujących przy określaniu wartości na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu.

Wyjątkiem od obowiązku sporządzenia wyceny nieruchomości jest sytuacja, gdy w okresie 12 miesięcy przed dniem wejścia w życie przepisów epizodycznych użytkownik wieczysty przyjął ofertę nowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na skutek wypowiedzenia albo właściwy organ nie odmówił aktualizacji tej opłaty na żądanie użytkownika wieczystego. W takim przypadku do ustalenia ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu przyjmuje się wartość nieruchomości, która była podstawą ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Przy ustalaniu ceny nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, samorządy będą mogły przyjąć tę samą zasadę lub negocjować cenę z nabywcą, zgodnie z generalną zasadą określoną w art. 69 UGN, tj. do poziomu wartości rynkowej gruntu. W terminie 4 miesięcy od wejścia w życie przepisów epizodycznych rada gminy albo sejmik danego województwa będą zobowiązane do określenia, w drodze uchwały, szczegółowych warunków sprzedaży lub do udzielenia organowi wykonawczemu upoważnienia do określania tych warunków indywidualnie. Po bezskutecznym upływie tego terminu, odpłatność za grunt będzie określana na zasadach przewidzianych dla sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa.

W przypadku, gdy w momencie wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości opłata roczna nie obowiązywała albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, organ ustala cenę przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 UGN stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.

Co w przypadku, gdy użytkownik wieczysty nie zgodzi się z kwotą nieruchomości określoną w wycenie? Wskazana kwestia nie została rozstrzygnięta w nowelizacji, w związku z czym wydaje się, że właściwą drogą będzie rozstrzygnięcie sporu na drodze sądowej.

Zastosowanie przepisów o pomocy publicznej do sprzedaży nieruchomości.

Do sprzedaży nieruchomości gruntowej wykorzystywanej na cele prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zastosowanie znajdują się przepisy o pomocy publicznej.

Za dzień udzielenia pomocy publicznej uznawany jest dzień zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Wartość pomocy publicznej odpowiada różnicy między wartością nieruchomości gruntowej a ceną tej nieruchomości.

W przypadku, gdy wartość pomocy publicznej przekroczy limit pomocy de minimis, pomocy udziela się do tego limitu oraz stosuje się dopłatę do wartości nieruchomości gruntowej przyjętej do ustalenia jej ceny. Wysokość dopłaty jest ustalana w umowie sprzedaży nieruchomości gruntowej.

Dopłata do wartości nieruchomości może zostać uiszczona na następujących zasadach:

  • w pełnej wysokości w terminie 14 dni od dnia nabycia nieruchomości gruntowej,
  • w ratach rocznych płatnych przez okres nie dłuższy niż 20 lat, wnoszonych od roku następującego po roku nabycia nieruchomości gruntowej,
  • w kwocie pozostałej do spłaty, w przypadku, o którym mowa w pkt 2 powyżej, na wniosek nabywcy złożony w każdym czasie trwania okresu, na jaki dopłata została rozłożona na raty.

Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z komunikatem Komisji w sprawie zmiany metody ustalenia stóp referencyjnych i dyskontowych.