Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (dalej jako „Ustawa”) do października 2011 r. przewidywała możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wyłącznie w stosunku do osób fizycznych, po drugie zaś tylko w zakresie nieruchomości zabudowanych lub przeznaczonych na cele mieszkaniowe, nieruchomości rolnych oraz nieruchomości zabudowanych garażami. Dzięki nowelizacji z dnia 28 lipca   2011 r., która weszła w życie z dniem 9 października 2011 r. przekształceniu podlegają wszystkie rodzaje gruntów, a z wnioskiem takim mogą się zwrócić zarówno osoby fizyczne jak i osoby prawne.

Podmiot uprawniony do złożenia wniosku i przedmiot przekształcenia

O ile jeszcze parę lat temu, możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była znacznie ograniczona, o tyle od 9 października 2011 r. roszczeniem o przekształcenie objęte są wszystkie nieruchomości, niezależnie od ich funkcji lub przeznaczenia. Rozszerzony został również zakres podmiotowy ustawy na wszystkich użytkowników wieczystych, a zatem również na osoby prawne. Wyłączeniu spod regulacji ustawy podlega Polski Związek Działkowców oraz państwowe i samorządowe osoby prawne.

Jedynym warunkiem jaki stawia ustawa jest pozostawanie przez wnioskodawcę użytkownikiem wieczystym gruntu w dniu 13 października 2005 r. Z wnioskiem takim mogą się zwrócić również osoby, które są następcami prawnymi osób, które w tej dacie pozostawały użytkownikami wieczystym. W przypadku współużytkowania wieczystego z wnioskiem takim wystąpić muszą wszyscy współużytkownicy wieczyści, chociaż Ustawa dopuszcza możliwość, aby z żądaniem przekształcenia wystąpili współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli jednak, przynajmniej jeden z pozostałych współużytkowników wieczystych zgłosi sprzeciw, wówczas organ zawiesza postępowanie, do czasu rozstrzygnięcia przez sąd cywilny zasadności złożenia takiego wniosku.

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości mogą także wystąpić właściciele lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego jak również spółdzielnie  mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

Organ właściwy

Organem, do którego należy złożyć wniosek o przekształcenie jest starosta, w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu lub zarząd województwa, co do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Organem odwoławczym od decyzji ww. organów jest wojewoda.

Opłata z tytułu przekształcenia

Z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wnioskodawca jest obowiązany uiścić opłatę. Wysokość opłaty ustala się w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomości. Zgodnie z przepisami tej ustawy, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Wartość prawa użytkowania wieczystego ustalana jest przez biegłego w ramach sporządzonej na zlecenie i koszt organu operatu szacunkowego. Operat taki przygotowywany jest w trakcie toczącego się postępowania wyjaśniającego poprzedzającego wydanie decyzji i stanowi jeden z dowodów w sprawie.

Opłata może być uiszczona przez dotychczasowego użytkownika wieczystego jednorazowo, bądź też, na jego wniosek, rozłożona na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat. Wnioskodawca może jednak wystąpić o rozłożenia opłaty z tytułu przekształcenia na raty na okres krótszy niż 10 lat. W przypadku, gdy opłata z tytułu przekształcenia płatna będzie w ratach, podlegać ona będzie oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP (od 9 czerwca 2011 r. 4,75%). Trzeba zauważyć, iż wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a właściwa rada lub sejmik w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, mogą w drodze uchwały, ustalić zastosowania innej (niższej lub wyższej) niż określona w Ustawie stopy procentowej.

Wskazać trzeba również, iż wierzytelność z tytułu opłaty za przekształcenie podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości będącej przedmiotem przekształcenia. Podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej stanowi ostateczna decyzja o przekształceniu.

Bonifikata

Od opłaty, organ wydający decyzję może, na podstawie zarządzenia wojewody lub uchwały właściwej rady lub sejmiku, udzielić bonifikaty. Ustawa nie określa wysokości takiej bonifikaty, a zatem będzie ona ustalana w każdej sprawie indywidualnie.

Bardziej uprzywilejowane są osoby fizyczne, które uzyskały prawo użytkowania wieczystego gruntu należącego do Skarbu Państwa przed dniem 5 grudnia 1990 r. oraz następcy prawni takich osób. Organ w takim przypadku ma obowiązek udzielić 50% bonifikaty o ile tylko użytkownik wieczysty zwróci się z takim wnioskiem. 50% bonifikacie podlegają również opłaty z tytułu przekształcenia nieruchomości, jeżeli jest ona (lub jej część) wpisana do rejestru zabytków.

W przypadku zbiegu praw do bonifikat z różnych tytułów stosuję się tylko jedną, korzystniejszą dla użytkownika wieczystego. Kwota równa udzielonej bonifikacie podlega zwrotowi, jeżeli przed upływem 5 lat od daty przekształcenia, osoba na rzecz której przekształcenie nastąpiło, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Organ nie będzie żądał zwrotu bonifikaty, jeśli zbycie nastąpiło na rzecz osoby bliskiej, lub dokonała go spółdzielnia w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Nieodpłatne przekształcenie

Ustawodawca przewidział także dwa przypadki, kiedy przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje nieodpłatnie. Pierwszymi uprawnionymi będą osoby fizyczne, którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r. Będą to zatem przypadki, gdy użytkowanie wieczyste zostało przyznane w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej, a więc jako forma odszkodowania. Drugi przypadek dotyczy spółdzielni mieszkaniowych oraz ich następców prawnych, będących użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, które uzyskały użytkowanie wieczyste jako rekompensata za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r. lub też użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.