Wedle nowej linii interpretacyjnej organów podatkowych, osoby rozliczające się z fiskusem z najmu w formie ryczałtu nie zawsze robią to zgodnie z prawem. Dotychczas kwestia ta była interpretowana w sposób korzystny dla podatników. Organy wskazywały bowiem, że nawet w sytuacji, gdy podatnik wynajmuje więcej niż jeden lokal, taki najem może być traktowany jako najem prywatny.

Nowa linia wskazuje jednak, że nie ilość lokali, ale czas trwania najmu i zorganizowanie czynności z nim związanych decyduje o tym, czy podatnik może skorzystać z rozliczenia ryczałtowego.

Ryczałt – komu przysługuje

Zgodnie z przepisami podatkowymi, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

  1. dana działalność musi być działalnością zarobkową, a więc musi być prowadzona w celu osiągnięcia dochodu (wystarczający jest tutaj sam zamiar osiągnięcia dochodu),
  2. dana działalność musi być działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania muszą być podporządkowane obowiązującym regułom, normom i mają służyć osiągnięciu celu,
  3. dana działalność musi być działalnością wykonywaną w sposób ciągły (powtarzalny), przy czym jak wskazują organy o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań.

Jeżeli działalność podatnika spełnia powyższe warunki, podatnik powinien ją opodatkować na zasadach ogólnych, jak dochód z działalności gospodarczej. Jeżeli natomiast działalność podatnika nie wypełnia znamion uznania jej za działalność gospodarczą, możliwe jest zastosowanie przez podatnika ryczałtu.

Najem krótkoterminowy – działalność gospodarcza?

W stanach faktycznych przedstawionych w ramach nowej linii interpretacyjnej organów podatkowych, podatnicy wskazywali, że wynajmują lokale przez całość lub część roku na krótkie okresy (na godziny, na doby), samodzielnie lub za pośrednictwem portali internetowych. Wskazywali jednak, że najem dotyczy wyłącznie jednego posiadanego przez nich lokalu, stanowiącego ich majątek prywatny.

Bezsprzecznie należy wskazać, że taka działalność jest działalnością zarobkową. Można jej także przypisać ciągłość, rozumianą jednak bardziej jako powtarzalność, umowy najmu nieruchomości są bowiem zawierane na kolejne okresy. Decydująca jest zatem ostatnia przesłanka – zorganizowanie działalności. Zdaniem organu, zakres najmu prowadzonego przez podatników, którzy wystąpili o interpretacje, wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny, a to dlatego, że działalność związana z najmem prowadzona jest w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. O zorganizowanej działalności, zdaniem organu, świadczy również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (wynajmującego), poprzez udostępnianie informacji o posiadanym mieszkaniu do wynajęcia. Tego rodzaju działania nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności.

Na bazie tych ustaleń, w sprawach podatników, którzy zwrócili się o wydanie interpretacji przepisów, organ wskazał, iż przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – podatnik powinien zaliczyć do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Organy stoją także na stanowisku, że z wykonywaniem działalności gospodarczej będziemy mieli do czynienia nawet w sytuacji, gdy nieruchomość w miesiącach letnich będzie udostępniana na doby, a od września do czerwca mieszkanie to będzie wynajęte „długoterminowo”.

Konsekwencje dla podatników

Zasadniczo interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego dotyczącego innego podatnika. Niemniej jednak najnowsze interpretacje w omawianym zakresie pokazują dobitnie, że fiskus zmienia swoje podejście do opodatkowania najmu nieruchomości, co może spowodować wzmożone kontrole u podatników rozliczających się z wykorzystaniem ryczałtu.

Jeżeli fiskus uzna, że wynajmujący prowadził działalność gospodarczą, podatnik będzie musiał dopłacić fiskusowi różnicę pomiędzy podatkiem – jaki zapłacił, korzystając z ryczałtu – a podatkiem należnym, wynoszącym wedle skali 18% albo 32%, w zależności od dochodów osiąganych przez podatnika. Na podatniku ciążył będzie także obowiązek zapłaty odsetek od takiej zaległości podatkowej.

Ponadto, uznanie, że podatnik wynajmujący nieruchomość jest przedsiębiorcą, wiąże się z objęciem takiego podatnika szeregiem obowiązków właściwych dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Dotyczy to chociażby konieczności rejestracji tej działalności w CEIDG czy obowiązku odprowadzania składek na ubezpieczenia społeczne.

Podstawa prawna: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 3 stycznia 2017 roku, sygn. 2461-IBPB-2-2.4511.918.2016.2.MZA; interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 13 stycznia 2017 roku, sygn. 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK