Z końcem października b.r. w Dzienniku Ustaw ogłoszona została ustawa z dnia 12 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego potocznie nazywana „ustawą deweloperską” (Dz.U. 2011, Nr 232, poz. 1377). Głównym celem wprowadzenia tej ustawy było zabezpieczenie interesu osób kupujących lokale mieszkalne w przypadku bankructwa dewelopera, ale i uregulowanie praw i obowiązków stron takiej umowy, jej formy i treści.

Zgodnie z nowymi przepisami deweloper będzie zobligowany do zastosowania jednego z czterech sposobów zabezpieczenia pieniędzy klientów: (I) zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego – środki zgromadzone na nim dostępne będą dla dewelopera dopiero po przeniesieniu prawa własności na klienta, (II) otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego – środki z niego przekazywane będą deweloperowi stopniowo, w miarę ukończenia poszczególnych etapów inwestycji, (III) otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w połączeniu albo z gwarancją ubezpieczeniową albo z gwarancją bankową. Ustawa wobec powyższego będzie miała także wpływ na funkcjonowanie banków, które pod sankcją odpowiedzialności karnej będą musiały czuwać nad prawidłowością dokonywanych wypłat na rzecz deweloperów poprzez kontrolę właściwej realizacji poszczególnych etapów inwestycji deweloperskiej zgodnych z harmonogramem danego przedsięwzięcia. Koszty związane z prowadzeniem rachunku powierniczego oraz kontroli realizacji przedsięwzięcia przez bank obciążać mają wyłącznie dewelopera. Zabezpieczeniem samym w sobie jest złożenie pieniędzy na rachunku powierniczym, te bowiem nie należą do majątku dewelopera. W razie ogłoszenia upadłości firmy dewelopera środki pieniężne znajdujące się na rachunku powierniczym podlegają wyłączeniu z masy upadłości. Oznacza to, że klient dużo łatwiej będzie mógł je odzyskać.

W świetle przepisów nowej ustawy każda umowa deweloperska, aby być ważną, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto koszt wynagrodzenia notariusza, wypisów aktu oraz koszty sądowe obciążają po połowie nabywcę i dewelopera, podczas gdy dotychczas zwyczajowo koszty te ponosił kupujący. Dodatkowo roszczenia nabywców o wybudowanie domu lub wyodrębnienie lokalu i przeniesienie ich własności, mają być obowiązkowo ujawniane w księdze wieczystej, dzięki czemu zyskują rozszerzoną skuteczność wobec osób trzecich. Dodatkowo ustawa proponuje również uregulowanie treści umowy deweloperskiej, określając prawa i obowiązki obydwu stron transakcji i wskazując co zawierać powinna umowa deweloperska tj. jej minimalną treść. Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy będą nieważne. Sankcją zaś za brak obligatoryjnych elementów umowy wskazanych w ustawie, nieprawdziwie informacje w prospekcie lub brak prospektu jest uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy. Deweloperowi przysługiwać ma uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadku gdy nabywca nie wywiąże się ze świadczenia pieniężnego w terminie lub we właściwej wysokości oraz w przypadku gdy nabywca nie stawi się do odbioru lokalu albo domu jednorodzinnego.

Każdy klient, przed podpisaniem umowy deweloperskiej, na swoje żądanie, otrzyma w formie elektronicznej lub papierowej prospekt informacyjny. Zgodnie z nowymi przepisami musi on zawierać nie tylko dane na temat realizowanej budowy, ale również dane o sytuacji prawno-finansowej dewelopera, takie jak odpisy z KRS i ksiąg wieczystych, pozwolenia na budowę, sprawozdania finansowe, projekty architektoniczno-budowlane, a także przykłady poprzednich ukończonych inwestycji. Przepisy karne zawarte w ustawie wskazują na odpowiedzialność karną za zatajenie prawdziwych informacji lub podanie informacji nieprawdziwych w takim prospekcie.

Nowe przepisy likwidują też niedobre praktyki niektórych deweloperów, którzy wydawali lokal dopiero po zawarciu umowy sprzedaży. Ustawa zobowiązuje ich do oddania mieszkania wcześniej, wraz z protokołem, w którym nabywca może zgłosić wady i usterki.

Ustawa wprowadza też zmiany do ustawy prawo upadłościowe i naprawcze poprzez określenie zasad dotyczących postępowania upadłościowego wobec dewelopera. W sytuacji, gdy firma realizująca projekt ogłosi upadłość, priorytetem ma być ukończenie inwestycji i oddanie mieszkań nabywcom.

Nowe przepisy będą stosowane do inwestycji deweloperskich, których rozpoczęcie sprzedaży mieszkań lub domów nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy, a ta ma wejść w życie po 6 miesiącach od dnia jej ogłoszenia tj. w kwietniu 2012 roku. Dlatego też eksperci przewidują, że wiele firm, w celu ominięcia nowych przepisów, wcześniej rozpocznie proces sprzedaży nowych lokali lub wręcz przyspieszy etapy realizacji projektów, które oddane miały być do użytkowania w drugiej połowie 2012 roku.