W dniu 25 lipca br. prezydent podpisał nowelizację ustawy o własności lokali. Celem wspomnianej regulacji, która wejdzie w życie w terminie 14 dni od jej ogłoszenia, jest rozwiązanie istniejących od prawie roku problemów związanych z ustanawianiem odrębnej własności samodzielnych lokali.

Skąd problem?

Problem z wyodrębnianiem lokali istnieje od dnia 11 września 2017 roku, kiedy to weszła w życie nowelizacja ustawy o własności lokali. Wspomniana nowelizacja wprowadziła do ustawy o własności lokali art. 2 ust. 1a, w myśl którego ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego miało następować zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Dodany przepis pozwalał również na wyodrębnienie w budynku mieszkalnym jednorodzinnym co najwyżej dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych.

Ten pozornie niegroźnie brzmiący przepis nastręczał jednak wiele problemów. W praktyce powstał bowiem spór kto powinien rozstrzygać, czy dany lokal spełnia przesłanki samodzielności: starosta na etapie wydawania zaświadczenia czy też notariusz. Ustawa nie dostarczała odpowiedzi na tak postawione pytanie.
Przepisy wspomnianej nowelizacji nie precyzowały również, według jakiego planu powinno się oceniać możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu. Nie było bowiem jasne, czy powinien to być plan aktualny, czy może obowiązujący w okresie, w którym budynek był budowany.
Powyższe zapisy i rodzące się w praktyce wątpliwości doprowadziły do całkowitego paraliżu w zakresie ustanawiania odrębnej własności lokali, zwłaszcza w starym budownictwie. Pomimo zasługujących na akceptację intencji ustawodawcy ukrócenia praktyki „przekształcania” budynków mieszkalnych jednorodzinnych w wielorodzinne, nieprecyzyjne zapisy jak również brak przepisów przejściowych spowodowały skutek odwrotny od zamierzonego.

Błędy naprawione?

Po niemalże roku obowiązywania znowelizowanej ustawy o własności lokali problem z wyodrębnianiem własności lokali został w końcu dostrzeżony przez prawodawcę, który podjął próbę usunięcia istniejących wątpliwości. W nowelizacji z dnia 5 lipca 2018 roku ustawodawca przesądził, że to starosta będzie podmiotem właściwym do rozstrzygnięcia, czy wyodrębnienie określonego lokalu pozostaje zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodne z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodne z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Nowelizacja przewiduje również pewien wyjątek. Z obowiązku zbadania czy zostały spełnione przesłanki wskazane w art. 2 ust. 1a zostały zwolnione lokale w budynkach istniejących przed 1 stycznia 1995 roku oraz w budynkach wybudowanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanych przed 1995 rokiem.
Prawodawca doprecyzował również kwestię ograniczenia polegającego na wyodrębnieniu co najwyżej dwóch lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Będzie ono dotyczyło wyłącznie budynków wybudowanych na podstawie pozwoleń na budowę wydanych po 10 lipca 2003 roku.
Pracując nad ustawą pomyślano również o wszczętych już postępowaniach o wydanie zaświadczenia potwierdzającego, czy określony lokal spełnia wymogi samodzielności. Ustawodawca zdecydował (odmiennie, niż co do zasady ma to miejsce w praktyce), że w przypadku wszczętych już postępowań starosta będzie zobowiązany zbadać, czy dany lokal spełnia przesłanki wskazane w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali w brzmieniu nadanym nowelizacją z dnia 5 lipca 2018 roku.

Wątpliwości pozostały

Chociaż wydaje się, że ustawodawca rozwiązał większość problemów, to wciąż istnieją pewne wątpliwości. Nadal bowiem nie jest jasne, według jakiego planu zagospodarowania przestrzennego, który przecież może być w każdej chwili zmieniony, należy oceniać, czy możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokali. Analiza art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali pozwala przyjąć, że najprawdopodobniej chodzi o plan obowiązujący w chwili wybudowania budynku. Jednakże z drugiej strony, przyjmując racjonalność ustawodawcy, założyć należy, że gdyby chodziło o plan obowiązujący w dacie budowy, a nie na dzień wydawania zaświadczenia, dałby on wyraz temu w znowelizowanym przepisie. Z kolei może się zdarzyć, że budynek posadowiony zgodnie z zapisami planu obowiązującego w dacie budowy pozostaje niezgodny z planem aktualnie obowiązującym, co wykluczałoby możliwość wydania zaświadczenia o zgodności. Takie podejście byłoby natomiast krzywdzące dla budujących w dobrej wierze deweloperów. Pozostaje więc czekać na to, jakie rozwiązanie przyniesie praktyka.

Dodatkowo nie wiadomo, jakie znaczenie mają zaświadczenia wydane przed 11 września 2017 roku. Czy dalej będą one ważne, czy może konieczne będzie uzyskanie nowego zaświadczenia z uwagi na wcześniejsze niezbadanie wszystkich przesłanek niezbędnych do wyodrębnienia własności lokalu. Zasada lex retro non agit nakazywałby raczej przyjąć, że wydane wcześniej zaświadczenia zachowują swoją ważność i pozwolą na wyodrębnienie własności lokalu. O zasadności opisanych wątpliwości dowiemy się już niebawem.