Osoby chcące nabyć spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego niejednokrotnie nie mają pewności, czy po zakupie takiego prawa będą odpowiadać za zobowiązania poprzedniego właściciela. Często zadawane jest wówczas pytanie, czy jeżeli okaże się, że taki właściciel zalegał wobec spółdzielni mieszkaniowej z zapłatą czynszu, opłat eksploatacyjnych lub innych należności, to czy takie zadłużenie „przejdzie” na nabywcę, czy też nie.

Zaświadczenie od spółdzielni

Osoba chcąca kupić mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej zwykle bez problemu uzyska wiedzę o tym, czy sprzedawca lokalu zalega z opłatami wobec spółdzielni. Jednym z dokumentów wymaganych bowiem przez notariusza przy sporządzeniu aktu notarialnego jest wystawione przez spółdzielnię mieszkaniową zaświadczenie o przysługującym zbywcy prawie do lokalu oraz o stanie zaległości w zakresie opłat należnych wspólnocie. Dokument taki wydawany jest na wniosek zbywcy lokalu, będącego zazwyczaj także członkiem spółdzielni.

Odmowa wydania zaświadczenia przez spółdzielnię

W tym miejscu zauważyć należy, że czasem niektóre spółdzielnie odmawiają wystawienia takiego zaświadczenia, co wynika zasadniczo z dwóch powodów. Po pierwsze, żaden przepis prawa, w szczególności ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie nakłada wprost na spółdzielnię takiego obowiązku. Z tego też tytułu część spółdzielni stoi na stanowisku, że to wyłącznie od jej uznania, a nawet dobrej woli zależy wystawienie wspomnianego zaświadczenia. Po wtóre, spółdzielnie mieszkaniowe wiedząc, że dokument taki wymagany jest standardowo przez notariusza, uzależniają niejednokrotnie jego wydanie od uprzedniej spłaty zaległości przez właściciela mieszkania. Osoba taka, mając świadomość, że bez uzyskania zaświadczenia, notariusz może odmówić sporządzenia aktu notarialnego w zakresie sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu, ulega zwykle takiemu „szantażowi” i w zamian za wydanie dokumentu spłaca istniejące zaległości.

Zakup mieszkania na podstawie zapewnień sprzedającego

W związku z powyższym zdarzają się sytuacje, gdy kupujący bazują jedynie na zapewnieniu sprzedającego, że wszystkie opłaty wobec spółdzielni są uregulowane, co – już po nabyciu lokalu – może okazać się nieprawdą. Jeżeli więc dojdzie do sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego pomimo, że stosowne zaświadczenie nie zostało wystawione, kupujący zastanawiają się, czy będą musieli odpowiadać za długi poprzednika.

Na ogół nabywca nie odpowiada za długi zbywcy

Otóż, w takim wypadku trzeba wyraźnie powiedzieć, że nabywca nie odpowiada za długi zbywcy wobec spółdzielni istniejące przed wydaniem lokalu nabywcy. Powyższe dotyczy wszelkich opłat na rzecz spółdzielni, a zatem czynszu, opłat eksploatacyjnych, opłat za wywóź nieczystości i innych. Powyższe wynika z tego, że wspomniane opłaty obciążają osobę, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie obciążają one natomiast – jak się czasem błędnie uważa – samego lokalu. Opłaty te nie są „przypisane do lokalu” w taki sposób, że obciążałyby każdoczesnego właściciela takiego lokalu. Prawdą jest, że spotkać można się z sytuacją, w której spółdzielnia mieszkaniowa występuje wobec nowego właściciela z żądaniem zapłaty zaległości powstałych przed nabyciem przez niego prawa do lokalu. Powyższe wynika zasadniczo z niewłaściwej wykładni przepisu art. 548 § 1 k.c., zgodnie z którym „z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy”. Owe ciężary, o których stanowi powyższy przepis, nie są jednak tożsame z długami. Nowy właściciel lokalu spółdzielczego wchodzi, co prawda, w stan prawny poprzedniego właściciela, ale nie ciążą na nim zaległości cywilnoprawne. Uznanie zatem, że zadłużenie dotyczy konkretnego lokalu a nie jego właściciela jest z gruntu niezasadne i nie znajduje żadnego oparcia w przepisach prawa.

Odpowiedzialność za długi poprzedniego właściciela

Nowy właściciel lokalu w spółdzielni może odpowiadać wobec niej za długi poprzedniego zasadniczo jedynie w dwóch przypadkach. Po pierwsze wówczas, gdy wierzytelność spółdzielni, np. z tytułu zaległości czynszowych, zostanie zabezpieczona hipoteką na spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego (zgodnie z art. 65 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). W praktyce tego typu sytuacje mają miejsce raczej sporadycznie, tj. wówczas gdy wielkość zadłużenia wobec spółdzielni była na tyle duża, że postanowiła ona dodatkowo zabezpieczyć swoją wierzytelność w taki właśnie sposób. Nie wchodząc w tym miejscu w szczegóły dotyczące podstaw prawnych ustanowienia hipoteki (podstawą taką jest zasadniczo wyrok sądowy wydany przeciwko osobie zalegającej z opłatami) zauważyć należy, że w razie nabycia mieszkania obciążonego hipoteką, nowy właściciel odpowiadać będzie rzeczowo wobec spółdzielni za długi poprzednika.

Drugim przypadkiem, w którym nabywca odpowiadać będzie za takie długi jest sytuacja, w której nabywca lokalu sam zobowiązuje się wobec spółdzielni mieszkaniowej, że spłaci długi byłego właściciela. Sytuacja taka może być korzystna dla wszystkich stron: spółdzielnia odzyska swoje należności, dawny właściciel zwolniony zostanie z zobowiązania w tym zakresie, nowy zaś właściciel – w zamian za spłatę długów swojego poprzednika – nabędzie lokal po odpowiednio niższej cenie (co oczywiście musi być ustalone pomiędzy stronami).

Podsumowanie

Poza powyższymi przypadkami, sam fakt sprzedaży mieszkania w spółdzielni nie skutkuje przejściem długów nowego właściciela na nabywcę takiego mieszkania. Dawny właściciel pozostaje zatem nadal dłużnikiem spółdzielni mieszkaniowej pomimo zbycia lokalu. Tym samym, nie ma żadnych przeszkód prawnych, aby spółdzielnia nadal dochodziła zapłaty wspomnianych należności od takiej osoby i to na drodze sądowej. Oczywiście, aby skierować sprawę na drogę procesu należy uprzednio ustalić nowy adres zamieszkania takiego dłużnika. Powyższe nie powinno być jednak żadnym problemem dla spółdzielni – dane takie może ona bowiem uzyskać chociażby z bazy PESEL prowadzonej przez MSWiA. Informacje tego rodzaju udostępniane są bowiem każdemu podmiotowi posiadającemu tzw. interes prawny w ich uzyskaniu (zamiar wytoczenia powództwa przeciwko dłużnikowi uzasadnia wspomniany interes).

Na koniec podkreślić należy, że wspomniana zasada dotycząca odpowiedzialności nabywcy za długi poprzedniego właściciela obowiązuje nie tylko w razie sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej. Zasada ta znajduje zastosowanie także w przypadku wspólnot mieszkaniowych i sprzedaży mieszkania stanowiącego odrębne prawo własności. W takim wypadku długi poprzedniego właściciela wobec wspólnoty również nie przechodzą na nabywcę, a wspólnota może dochodzić ich zapłaty również po zawarciu umowy sprzedaży takiego prawa.