Problematyka związana z wadami nieruchomości wspólnej dotyczy w praktyce bardzo szerokiego grona osób, w zasadzie wszystkich posiadających odrębny lokal (tzw. własność hipoteczna) w budynku wielomieszkaniowym. W takich budynkach bowiem te części nieruchomości, które nie są odrębnymi lokalami tworzą część wspólną – przykładowo będą to klatki schodowe, dachy, elewacje budynku, itp.

W przypadku ujawnienia się wad fizycznych nieruchomości w części wspólnej, każdy z właścicieli lokali posiada uprawnienie w zakresie dochodzenia określonych roszczeń z tego tytułu od sprzedawcy (często jest to deweloper). Uprawnienie to wynika z przepisów kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) i związane jest z samym faktem zawarcia umowy sprzedaży lokalu w nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 556 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy (…). Właściciel mieszkania jest z mocy prawa współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, tak więc może żądać usunięcia wady nie tylko samego lokalu, lecz także wady nieruchomości wspólnej.

W tym miejscu pojawia się pytanie, czy odnośnie tych właśnie wad, które ujawniły się w części wspólnej nieruchomości uprawnienie do żądania ich usunięcia przysługuje również wspólnocie mieszkaniowej. Z pozoru wydaje się, że tak. Wspólnota mieszkaniowa po to po przecież zostaje powołana, aby zajmować się m. in. właśnie nieruchomością wspólną, „odciążając” w tym zakresie właścicieli poszczególnych mieszkań. Wydaje się, że tego typu sprawy należą niejako do istoty jej funkcjonowania. Przy bliższej analizie, okazuje się, że jest jednak inaczej. Jak wspomniano powyżej, roszczenia z tytułu rękojmi przysługują wyłącznie nabywcy rzeczy (tu: lokalu) i wynikają z faktu zawarcia umowy sprzedaży. Wspólnota jako taka nie jest tymczasem stroną takiej umowy. Co prawda jej członkami zostają z mocy prawa właściciele lokali, niemniej trudno uznać, aby samo członkostwo we wspólnocie skutkowało przejściem na nią uprawnień z tytułu umów sprzedaży zawartych przez jej członków.

W kontekście powyższego, praktycznego waloru nabiera kwestia, czy właściciele lokali wyodrębnionych w nieruchomości mogą scedować (przenieść) uprawnienie do dochodzenia roszczeń w zakresie usunięcia wad nieruchomości wspólnej na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce wydaje się, że to właśnie ten podmiot, po przekazaniu mu wspomnianych uprawnień, byłyby – z racji spraw którymi się zajmuje – najbardziej predestynowany do podejmowania takich czynności. W interesie zatem właścicieli poszczególnych lokali byłoby przekazanie tych praw wspólnocie, która i tak działałaby w takim wypadku de facto na ich rzecz. Również i na to pytanie odpowiedź z pozoru jest prosta – skoro dany pomiot (właściciel lokalu) przenosi przysługujące mu prawa na inny podmiot (wspólnotę mieszkaniową), to nie powinno budzić wątpliwości, że nabywca tych praw dysponuje nimi bez ograniczeń i może je realizować w stosunku do podmiotu zobowiązanego (dewelopera). Tutaj ponownie pojawia się jednak wątpliwość.

Wynika ona zasadniczo z faktu, iż wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną (art. 33¹ k.c.), co oznacza, że może ona co prawda nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną, niemniej zakres jej uprawnienia w tym zakresie ograniczony jest ustawowo. Dotyczy on mianowicie spraw związanych wyłącznie z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną, zgodnie z art. 1 ust. 1 i art. 22 ustawy o własności lokali. Problem sprowadza się w istocie do ustalenia zakresu tzw. zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, tj. przesądzenia, czy w ramach tej zdolności może ona skutecznie nabyć roszczenia z tytułu rękojmi od właścicieli poszczególnych lokalu i uzyskać możliwość wystąpienia w roli powoda w procesie przeciwko sprzedawcy lokali. Kluczowa jest zatem odpowiedź na pytanie, czy uprawnienia z tytułu rękojmi za wady mieszczą się w tym pojęciu, czy też nie.

Pomimo, że w tej sprawie istnieją liczne kontrowersje, autor niniejszej publikacji przychyla się do poglądu o dopuszczalności cesji uprawnień z tytułu rękojmi przez właścicieli mieszkań na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Zauważyć należy bowiem, iż roszczenie o usunięcie wady fizycznej nieruchomości wspólnej wywołuje skutek w stosunku do wszystkich współwłaścicieli. O ile bowiem jeden z właścicieli lokali wytoczy powództwo przeciwko sprzedawcy – deweloperowi – np. o nakazanie usunięcia wadliwości klatki schodowej i w wyniku wygrania takiej sprawy, deweloper dokona odpowiednich napraw, to skutek odnosić się będzie do wszystkich właścicieli lokali (klatka schodowa jest przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli mieszkań). Roszczenie takie związane jest zatem – co bardzo istotne – z realnym oddziaływaniem na nieruchomość wspólną, która pozostaje w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej. Innymi słowy, skoro ingerencja taka dokonywana jest nie w obszarze działania poszczególnych właścicieli lokali, lecz właśnie wspólnoty mieszkaniowej, to wydaje się, iż związek o którym mowa powyżej jest – z punktu widzenia prawnego i faktycznego – na tyle silny, że pozwala na przesądzenie omawianej kwestii na rzecz wspólnoty.

Moim zdaniem podstawą prawną cesji roszczeń byłby w tym zakresie przepis art. 209 k.c. Zgodnie z jego treścią każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Skoro zatem w oparciu o przytoczony przepis, właściciel lokalu, będący zarazem współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, może samodzielnie dochodzić roszczenia zmierzającego do usunięcia wady rzeczy wspólnej, to cesja tego właśnie roszczenia na rzecz wspólnoty, stwarza wspólnocie legitymację do jego dochodzenia od dewelopera.

Istotnym jest także, iż taka właśnie, korzystna dla wspólnot mieszkaniowych, wykładnia omawianych kwestii miałaby bardzo doniosłe znaczenie dla praktyki sądowej. Dopuszczenie możliwości przelewu wspomnianych uprawnień na wspólnotę mieszkaniową – podmiot profesjonalny i kompetentny w sprawach danej nieruchomości – niewątpliwie znacznie ułatwiłoby dochodzenie roszczeń przez mieszkańców wielolokalowych budynków.