W literaturze prawniczej do tej pory sporne jest, czy posiadacz samoistny gruntu oddanego innej osobie w użytkowanie wieczyste może nabyć przez zasiedzenie prawo własności tego gruntu, czy też tylko prawo użytkowania wieczystego. Orzecznictwo w tej kwestii również nie jest jednolite.

Przy ocenie takich stanów faktycznym może pomóc najnowsza uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2016 roku wydana w poszerzonym składzie siedmiu sędziów (III CZP 57/16), zgodnie z którą samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

Użytkowanie wieczyste a własność

Własność jest najpełniejszym prawem rzeczowym, jakie funkcjonuje w naszym systemie prawnym. Właściciel może dowolnie swoim prawem rozporządzić i pobierać korzyści z nieruchomości. Własność korzysta również z ochrony konstytucyjnej. Użytkowanie wieczyste jest w pewnym sensie odbiciem prawa własności. Może być ustanowione jedynie przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiaty, województwa) lub ich związki na rzecz danej osoby (fizycznej lub prawnej). W granicach swojego prawa użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem osób trzecich oraz rozporządzić tym prawem (np. sprzedać, obciążyć hipotecznie). Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, przy czym własność ta jest związana z prawem użytkowania wieczystego i wygasa wraz z jego wygaśnięciem. Użytkowanie wieczyste jest ograniczone czasowo, ponieważ może być ustanowione maksymalnie na 99 lat. W ciągu ostatnich 5-lat przed upływem zastrzeżonego terminu użytkownik wieczysty może zażądać jego przedłużenia na okres od 40 do 99 lat. Użytkowanie wieczyste jest odpłatne. Użytkownik wieczysty musi uiszczać na rzecz właściciela przez czas trwania prawa opłaty roczne. Użytkowanie wieczyste nie jest również tak trwałym prawem jak własność. Umowa użytkowania wieczystego może bowiem ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem oznaczonym w umowie. W przypadku nabycia użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia (co teoretycznie jest możliwe) warunki korzystania z gruntu powinny zostać określone w postanowieniu sądu stwierdzającym zasiedzenie.

Znaczenie uchwały SN-u dla praktyki

Dotychczas w orzecznictwie Sądu Najwyższego powyższa kwestia nie przedstawiała się jednolicie. Można nawet stwierdzić, że SN wydawał całkowicie sprzeczne orzeczenia w tym zakresie. Tytułem przykładu wskazać można na dwa z nich. W postanowieniu z dnia 18 stycznia 2008 roku (V CSK 383/07) SN stwierdził, że można zasiedzieć grunt obciążony prawem użytkowania wieczystego, natomiast w postanowieniu z dnia 14 marca 2012 roku (II CSK 127/11) uznał, że posiadacz samoistny nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć własności, lecz co najwyżej użytkowanie wieczyste. Ten drugi pogląd zakłada, że ewentualny posiadacz władałby nieruchomością w granicach odpowiadających treści już ustanowionego użytkowania wieczystego (czyli nie jak właściciel ale jak użytkownik wieczysty). Przyjęcie tego drugiego poglądu za właściwy, Sąd Najwyższy uzasadniał w postanowieniu z dnia 14 marca 2012 roku następującymi argumentami:

  1. z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi użytkownik wieczysty, a właściciel (Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego lub jej związek) jest w tym zakresie znacznie ograniczony,
  2. właściciel gruntu musiałby na bieżąco śledzić losy nieruchomości, aby podjąć czynności zmierzające do przerwania biegu zasiedzenia,
  3. właściciel nie ma instrumentów prawnych, które umożliwiałyby mu ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego z tej przyczyny, że nieruchomością włada osoba trzecia.

Nowa linia orzecznictwa

Powyższe stanowisko argumentowane było słabszą pozycją właściciela, który oddał grunt w użytkowanie wieczyste. W ostatnim czasie zarysowuje się jednak linia orzecznicza przemawiająca za zasadnością pierwszego, przeciwnego stanowiska. Przykładem tej linii orzeczniczej jest wspomniana uchwała III CZP 57/16. W pierwszej kolejności należy wspomnieć, że uchwała ta została wydana przez powiększony siedmioosobowy skład Sądu Najwyższego. Tytułem wstępu, należy wyjaśnić, że Sąd Najwyższy może odroczyć rozpoznanie sprawy i przedstawić zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów SN w przypadku, gdy poweźmie poważne wątpliwości co do wykładni prawa, które pojawiły się przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej. W takim wypadku Sąd Najwyższy wydaje uchwałę, która wiąże skład rozpoznający skargę kasacyjną. Taka procedura jest zatem uruchamiana w sprawach, w których występuje istotny dla wykładni, a dotychczas jednoznacznie nierozstrzygnięty problem prawny.

W stanie faktycznym sprawy rozstrzyganej przez SN małżonkowie, posiadacze części nieruchomości gruntowej (graniczącej z nieruchomością będącą ich własnością), postanowieniem sądu I instancji nabyli przez zasiedzenie własność tego gruntu. Właścicielem tych działek był Skarb Państwa, a na skutek komunalizacji właścicielem została gmina. Nieruchomość będąca przedmiotem postępowania została oddana przez gminę w użytkowanie wieczyste spółdzielni pracy. Użytkowanie wieczyste zostało następnie nabyte od spółdzielni przez osobę fizyczną.
Zgodnie ze stanowiskiem SN-u zasiedzenie, poza ustawowymi wyjątkami, ma charakter powszechny, który wykluczyć mogą tylko przepisy rangi ustawowej, a tych brak. Obciążenie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie przerywa biegu zasiedzenia, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie podjęli czynności powodujących jego przerwanie. Poza tym, zdaniem SN-u nieuzasadniona jest teza o przekazaniu użytkownikowi wieczystemu, na niekorzyść właściciela, pełnego zakresu uprawnień właścicielskich. Jednocześnie jednak Sąd Najwyższy przyznał, że środki ochrony prawnej przysługujące właścicielowi są znacznie ograniczone, w szczególności nie mógłby on samodzielnie dochodzić roszczenia windykacyjnego (żądać wydania nieruchomości przez posiadacza). Powyższe wątpliwości skłoniły SN do przedstawienia zagadnienia prawnego rozszerzonemu składowi siedmioosobowemu, który w dniu 9 grudnia 2016 roku uchwałę (III CZP 57/16) zgodnie z którą samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

W chwili obecnej nie jest jeszcze gotowe uzasadnienie powyższej uchwały, nie znamy zatem argumentacji, którą kierował się sąd najwyższy wydając to orzeczenie. Nie ma jednak wątpliwości, że jego jednoznaczna teza oraz fakt wydania w rozszerzonym składzie będą miały znaczenie dla praktyki orzeczniczej sądów powszechnych w analogicznych stanach prawnych.