Z nowym rokiem weszła w życie zmiana ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. Nowelizacja wprowadzana została w ramach rządowej ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców. Głównym zamysłem ustawodawcy miało być dalsze odformalizowanie procesu budowlanego. Poniższy artykuł ma na celu przybliżenie najważniejszych zmian.

Wybudujesz więcej bez pozwolenia na budowę

Jedna z ostatnich nowelizacji prawa budowlanego (która weszła w życie dnia 28 czerwca 2015 roku) rozszerzyła katalog inwestycji, których rozpoczęcie nie wymaga w ogóle uzyskania pozwolenia na budowę. Najistotniejszą zmianą było zniesienie takiego obowiązku w stosunku do wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których zakres oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Budowa takich budynków odbywa się aktualnie wyłącznie w oparciu o zgłoszenie. Zmiany, które weszły w życie z początkiem 2017 roku stanowią dalszą liberalizację prawa budowlanego w tym zakresie. Katalog robót budowlanych, w stosunku do których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę został bowiem rozszerzony o:

  1. budowę:
    • wolnostojących wiat o powierzchni zabudowy do 35m2, przy czym łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki,
    • instalacji klimatyzacyjnej,
    • zjazdów z dróg krajowych oraz zatok parkingowych na tych drogach,
      przepustów o średnicy do 100 cm;
  2. przebudowę budynków, w stosunku do których wymagane jest pozwolenie na budowę, jeżeli przebudowa nie dotyczy przegród zewnętrznych tych budynków (ścian zewnętrznych, dachu, fundamentów) oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem budynków, których projekty wymagają uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej.

Obowiązek uzyskania pozwolenia na przebudowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych został natomiast ograniczony jedynie do przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych tych budynków i tylko w przypadku, gdy przebudowa prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania. W tym miejscu należy wyjaśnić, że przebudowę w rozumieniu prawa budowlanego stanowi wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem tzw. charakterystycznych parametrów, jak kubatura, powierzchnia zabudowy czy wysokość.

Ograniczenie obowiązku zgłoszenia

Rozpoczęcie robót budowlanych co do zasady wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Przystąpienie do budowy jedynie na podstawie zgłoszenia możliwe jest wyłącznie w przypadkach wskazanych enumeratywnie w ustawie Prawo budowlane. Z dniem 1 stycznia 2017 roku ustawodawca wyłączył obowiązek zgłaszania zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych w zakresie:

  1. budowy:
    • parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m lub suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2, o ile są to obiekty budowlane związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej,
    • przydomowych basenów i oczek wodnych, o powierzchni do 50 m2,
    • opasek brzegowych oraz innych sztucznych, powierzchniowych lub liniowych umocnień brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych,
  2. remontu budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, pod warunkiem, że remont nie dotyczy przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych,
  3. przebudowy:
    • parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m lub suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21m2, o ile są to obiekty budowlane związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej,
    • wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
    • wolnostojących budynków gospodarczych w tym garaży oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki,
    • wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500m2 powierzchni działki.

Rozpoczęcie powyższych robót nie wymaga od tej pory ani pozwolenia na budowę ani nawet zgłoszenia.

Krótszy czas na sprzeciw wobec zamiaru rozpoczęcia prac

Skrócony został również termin na wniesienie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu wobec zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych. Dotychczas termin na zgłoszenie sprzeciwu wynosił 30 dni. W wyniku nowelizacji, organ musi zgłosić ewentualny sprzeciw w terminie 21 dni od daty otrzymania zgłoszenia. Jeśli nie uczyni tego w tym terminie, inwestor może rozpocząć planowane roboty budowlane. Dodatkowo, w przypadku, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej po otrzymaniu zgłoszenia uzna, iż nie ma podstaw do zgłoszenia sprzeciwu, będzie mógł z urzędu, przed upływem terminu 21 dni, wydać inwestorowi w tym przedmiocie stosowne zaświadczenie. Wydanie takiego zaświadczenia wyłączy możliwość wniesienia sprzeciwu przez organ oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych. Co prawda w przepisie powyższym mowa jest o wydaniu zaświadczenia z urzędu, jednak wydaje się, że nie ma przeciwwskazań, aby w zgłoszeniach inwestorzy wnosili o wydanie takiego zaświadczenia. Przepis dotyczący wydania zaświadczenia przez organ ma odpowiednie zastosowanie do rozbiórki wymagającej zgłoszenia.

Analogiczna możliwość przewidziana została również w procedurze zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Takie zawiadomienie jest niezbędne do rozpoczęcia użytkowania obiektów budowlanych objętych pozwoleniem na budowę, a także niektórych budynków wznoszonych na podstawie zgłoszenia (np. wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych). Do użytkowania takich obiektów można przystąpić co do zasady dopiero po upływie 14-dniowego terminu na zgłoszenie sprzeciwu przez organ. Nowelizacja zakłada, że organ nadzoru budowlanego może z urzędu przed upływem tego terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, które uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego po nowemu

Wybudowanie obiektu budowlanego z istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę skutkuje koniecznością przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego. Prawo budowlane dopuszcza jednak możliwość pewnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. Tak długo, jak odstępstwo nie ma charakteru istotnego nie jest konieczna zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego dotyczy to przypadków, gdy odstępstwo nie dotyczy:

  1. zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
  2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości oraz liczby kondygnacji,
  3. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
  4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
  5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

oraz nie wymagało uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi (np. przepisami dotyczącymi ochrony zabytków czy dróg publicznych).

Ustawodawca uznał jednakże za konieczne doprecyzowanie, w jakich przypadkach odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, pomimo że dotyczy powyższych kwestii nie ma charakteru istotnego. Od nowego roku za istotne naruszenie nie jest zatem traktowana zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

  1. nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym,
  2. nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu,
  3. nie mieści się w zakresie odstępstw o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych,
  4. nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Zgodnie z nowymi przepisami fakt, że dane odstępstwo jest nieistotne powinien zostać stwierdzony przez projektanta w projekcie budowalnym, w formie odpowiedniej informacji, na którą mają składać się rysunek i opis.

Zażalenie na wstrzymanie prowadzenia robót budowlanych

W określonych w prawie budowlanym wypadkach organ nadzoru budowlanego może, w drodze postanowienia, wstrzymać prowadzenie robót budowlanych oraz zobowiązać inwestora do przedłożenia dokumentów (np. projektu budowlanego) celem stwierdzenia zgodności budowy z wymaganiami prawa. Ma to miejsce m. in. w przypadku budowy obiektu budowlanego, lub jego części, bez wymaganego pozwolenia na budowę (art. 48 ust. 1 prawa budowlanego) lub budowy bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (art. 49b ust. 1 prawa budowlanego). Dotychczas na takie postanowienia, we wskazanych powyżej wypadkach, nie przysługiwało zażalenie. Nowelizacja wprowadza natomiast taką możliwość.

Przepisy przejściowe

Zgodnie z przepisami przejściowymi do spraw wszczętych i niezakończonych do 1 stycznia 2017 roku zastosowanie znajduje Prawo budowlane w dotychczasowym brzmieniu. Wyjątek stanowią jednak np. postępowania dotyczące istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego, do których stosuje się już nowe przepisy.