Wejście w życie zmian do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako „ustawa”), które miało miejsce w połowie tego roku było szeroko komentowane. Dyskutowane były przede wszystkim przepisy ograniczające obrót nieruchomościami rolnymi do podmiotów wymienionych w ustawie, przepisy dotyczące pierwokupu nieruchomości rolnych, dotyczące prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółkach będących właścicielami nieruchomości rolnej czy obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej. Zasadniczą jednak kwestią wydaje się być prawidłowe zdefiniowanie nieruchomości rolnej, do której zastosowanie mają przepisy ustawy. Po analizie konkretnego stanu faktycznego może bowiem okazać się, że nasze obawy dotyczące konieczności zastosowania restrykcyjnych i niejednoznacznych przepisów ustawy były zbędne. Często nieruchomość, wbrew temu jak ją postrzegamy, nie jest bowiem nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów tej ustawy.

Nieruchomością rolną zgodnie z definicją ustawy jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Z powyższego wynika, że kryterium wyodrębniającym nieruchomość rolną jest nie tylko jej aktualny sposób wykorzystywania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej, ponieważ nieruchomością rolną będzie również grunt, na którym aktualnie taka działalność nie jest prowadzona, ale możliwe jest prowadzenie tych rodzajów działalności. W celu ustalenia istnienia owej potencjalnej możliwości wykorzystywania nieruchomości w określony sposób pomocna może być ewidencja gruntów oraz plany zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku oznakowania nieruchomości w obowiązującym planie określonymi symbolami należy uznać, że dana nieruchomość jest nieruchomością rolną. Ponadto, w interpretacji zapisów planu należy posiłkować się nie tylko rysunkami planu, ale też i przede wszystkim jego częścią tekstową. Z niej bowiem mogą wynikać szczegółowe ustalenia planu co do możliwości zagospodarowania nieruchomości jako rolnej.

Przepisy ustawy nie mają zastosowania do nieruchomości rolnych, które położone są w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Jeśli wobec powyższego nieruchomość w ewidencji gruntów oznakowana jest jako jedna z nieruchomości o charakterze rolnym, lecz z planu wynika, że przeznaczona powinna być na cele inne niż rolne, to taka nieruchomość nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy i wobec powyższego nie znajdą do niej zastosowania restrykcje polegające na ograniczeniach w nabyciu jej przez rolnika indywidulanego, jak również te dotyczące prawa pierwokupu.

Powyższe wyłączenie wydaje się być jednoznaczne. W praktyce może okazać się jednak, że granice danego przeznaczenia w planie nie pokrywają się z granicami nieruchomości, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta. Przedmiotem swobodnego obrotu mogą w takim przypadku być te działki ewidencyjne, które w planie zagospodarowania w całości przeznaczone zostały na cele inne niż rolne. Krótko mówiąc, sprzedaż wybranych działek ewidencyjnych z księgi wieczystej, prowadzonej również dla działek rolnych, nie podlega reżimowi ustawy. Plan zagospodarowania może jednak wyznaczyć dla danej działki ewidencyjnej różne sposoby zagospodarowania. Przepisy nie odpowiadają na pytanie, jaki charakter ma działka w takim przypadku – czy jest to nieruchomość rolna w całości, czy też tylko w części, czy o jej rolnym charakterze w całości decyduje dominujące przeznaczenie. Nie można jednoznacznie stwierdzić, czy nieruchomość podlega ustawie w przypadku, gdy powierzchnia przeznaczona na cele rolne jest mniejsza niż 0,3 ha. Nie ma w tym zakresie również orzecznictwa ani ugruntowanego stanowiska doktryny. W praktyce sugerować należy bardzo ostrożne podejście. Zgodnie z nim prawidłowe jest przyjęcie, że nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej jedynie, gdy w całości charakter rolny nie wynika z jej faktycznego przeznaczenia lub obowiązującego planu zagospodarowania. Wobec powyższego, nawet minimalne objęcie rolnym przeznaczeniem w planie danej działki ewidencyjnej będzie implikowało zastosowaniem przepisów ustawy do jej całej powierzchni.Dla określenia rolnego charakteru nieruchomości nie ma natomiast znaczenia przeznaczenie jej w obowiązującym studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Dla przesądzenia o rolnym (bądź nierolnym) charakterze nieruchomości znaczenie ma uchwalony plan.

Na marginesie należy zauważyć, że nie stanowią nieruchomości rolnych lokale będące odrębną nieruchomością. Bez znaczenia dla kwalifikacji jest charakter gruntu, na którym lokale te są posadowione i z którymi związane jest prawo współwłasności. Należy uznać, że prawo własności lokalu jest prawem głównym, a udział w nieruchomości wspólnej jest prawem z nim związanym i dzieli los prawa głównego. Wobec powyższego nie będzie miało znaczenia to, że lokal posadowiony jest na nieruchomości gruntowej, która spełnia kryteria definicji nieruchomości rolnej.

Nie należy zapominać o wyłączeniu wybranych nieruchomości rolnych spod reżimu ustawy, które przewidziane jest wprost ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw. Wyjątkami od stosowania ustawy są nieruchomości rolne, dla których w dniu wejście w życie wydane były ostateczne decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przeznaczające je na cele inne niż rolne. Ważne jest, aby decyzje takie w całości obejmowały swoim oddziaływaniem powierzchnię działki mającej być przedmiotem obrotu. Drugim wyjątkiem są grunty rolne zabudowane o powierzchni do 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte były pod budynki mieszkalne, budynki i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolnej, wraz z gruntami do nich przyległymi.