W dniu 18 listopada 2015 roku weszła w życie ustawa o rewitalizacji. Na gruncie przywołanej ustawy pod enigmatycznym pojęciem „rewitalizacji” rozumie się proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, prowadzony w sposób kompleksowy, poprzez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowane terytorialnie, prowadzone przez interesariuszy rewitalizacji na podstawie gminnego programu rewitalizacji.
Choć sama definicja rewitalizacji jest bardzo ogólna, to rozwiązania prawne przewidziane w ustawie, w tym przewidujące ograniczenia dla właścicieli nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, są bardzo konkretne i powinny zainteresować każdego właściciela takich nieruchomości.
Prawo pierwokupu dla gminy
W razie podjęcia przez radę gminy uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, rada gminy ma możliwość ustanowienia w tej uchwale na swoją rzecz prawa pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Uznaniu gminy pozostawiono, czy prawo pierwokupu zostanie ustanowione. Kolejnym krokiem gminy może być ustanowienie na obszarze rewitalizacji tzw. Specjalnej Strefy Rewitalizacji (maksymalnie na okres 10 lat). Co istotne, odmiennie niż w przypadku obszaru rewitalizacji, prawo pierwokupu nieruchomości znajdujących się w tej strefie przysługiwać będzie gminie z mocy prawa, a zatem rada gminy nie będzie o tym decydować. Prawo pierwokupu wykonuje – w zależności od miasta – wójt, burmistrz lub prezydent. O zawarciu warunkowej umowy sprzedaży (warunkiem sprzedaży jest nieskorzystanie z prawa pierwokupu) należy zatem poinformować wójta, burmistrza lub prezydenta, który w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści tej umowy może złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. W takim przypadku gmina nabywa nieruchomość po cenie ustalonej pomiędzy stronami warunkowej umowy sprzedaży.
Swoboda zagospodarowania
W uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji rada gminy może wprowadzić zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy na obszarze rewitalizacji, jeśli stan zagospodarowania obszaru rewitalizacji oraz stopień jego pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wskazują, że brak takiego zakazu może doprowadzić do niekorzystnych zmian w zagospodarowaniu tego obszaru. Warto odnotować, iż omawiany zakaz może dotyczyć wszystkich albo określonych w uchwale rady gminy zmian sposobu zagospodarowania terenu wymagających uzyskania tej decyzji, w tym zmian sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Jeśli zatem dana inwestycja nie będzie się wiązać z koniecznością uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (np. wymiana okien, drzwi lub pokrycia dachowego), będzie ona mogła zostać zrealizowana nawet w razie wprowadzenia omawianego zakazu. Takie same zakazy mogą zostać wprowadzone w uchwale o wyznaczeniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji w odniesieniu do nieruchomości położonych na jej obszarze.
Co istotne, jeśli w terminie 2 lat od daty wejścia w życie uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji nie weszła w życie uchwała w sprawie ustanowienia Specjalnej Strefy Rewitalizacji, ustanowione przez gminę prawo pierwokupu oraz zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy przestają obowiązywać.
Dotacja na rewitalizację
W sytuacji, gdy nieruchomość położona jest w Specjalnej Strefie Rewitalizacji gmina może udzielić jej właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu dotacji w wysokości do 50% nakładów koniecznych na wykonanie robót budowlanych polegających na remoncie lub przebudowie albo prac konserwatorskich i restauratorskich (w odniesieniu do nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków). Warunkiem jest, by planowane działania służyły realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych określonych w uchwalonym przez radę gminy gminnym programie rewitalizacji. Wszelkie szczegóły w zakresie możliwości skorzystania z dotacji powinny być zawarte w uchwale o ustanowieniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Opłata adiacencka
Jeśli w następstwie działań rewitalizacyjnych polegających na budowie urządzeń infrastruktury technicznej wzrosła wartość nieruchomości położonej w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, właściciel tej nieruchomości może być zmuszony do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Wysokość tej opłaty wynosi nie więcej niż 75% różnicy pomiędzy wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a jej wartością po ich wybudowaniu.
Dotychczasowe lokalne programy rewitalizacji
Co ważne, do końca 2023 roku mogą być realizowane lokalne programy rewitalizacji, które zostały uchwalone przed wejściem w życie ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 roku. Po dniu 31 grudnia 2023 roku kontynuowanie procesu rewitalizacji wymagać będzie uchwalenia gminnego programu rewitalizacji, w oparciu o przywołaną ustawę. Przewiduje ona możliwość przekształcenia dotychczasowych procesów rewitalizacji w gminne programy rewitalizacji, jeśli spełniają one wymagania przewidziane w ustawie.
Zaskarżanie uchwał rady gminy
Właściciele nieruchomości położonych na obszarach, na których planowane jest realizowanie rewitalizacji, nie muszą obojętnie przypatrywać się działaniom gmin. Oprócz możliwości aktywnego uczestniczenia w procesie poprzedzającym podjęcie uchwały o wyznaczeniu obszaru rewitalizacji (np. w ramach konsultacji społecznych) mają oni możliwość kwestionowania uchwał rady gminy o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji oraz uchwał o ustanowieniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Omawiane uchwały stanowią bowiem akty prawa miejscowego, a więc mogą zostać zaskarżone do sądu administracyjnego, po uprzednim bezskutecznym wezwaniu rady gminy do usunięcia naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia podmiotu, który z takim żądaniem wystąpił.
Podsumowanie
Jak pokazuje powyższa analiza realizowanie rewitalizacji przez gminę może w istotny sposób wpłynąć na możliwość korzystania z uprawnień właścicielskich w odniesieniu do nieruchomości, a także ograniczyć działania inwestycyjne planowane przez potencjalnych nabywców nieruchomości. Z tych względów wskazane jest monitorowanie sytuacji w poszczególnych gminach, tak aby nie być zaskoczonym, że omawiane restrykcje obejmą naszą nieruchomość.