Rozwój firmy wymaga określonego zaplecza technicznego, co może wiązać się z koniecznością realizacji inwestycji budowlanej. Zanim podejmiesz pierwsze formalne kroki związane z przygotowaniem do robót budowlanych, musisz mieć pewność, że na wybranym terenie można zrealizować zamierzoną inwestycję. Jak to sprawdzić?
Podstawa prawna gospodarki przestrzennej w gminie
W biuletynie informacji publicznej na stronie internetowej gminy można sprawdzić, czy interesująca nas nieruchomość została objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskać dostęp do jego treści. W części tekstowej planu znajduje się rozszerzony opis dopuszczalnego sposobu zagospodarowania terenu, który determinuje zakres ewentualnej inwestycji – jego interpretacja wymaga jednak zawsze uwzględnienia ograniczeń określonych w powszechnie obowiązujących przepisach prawa (art. 6 ust. 1 upzp). Informację o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie udzielą również pracownicy we właściwym wydziale urzędu gminy (miasta).
Należy mieć świadomość, że procedura planistyczna związana z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest dwuetapowa. Najpierw sporządzone zostaje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które określa ogólne zasady polityki przestrzennej gminy. Studium jest jednak aktem o charakterze wewnętrznym. Na jego podstawie inwestor nie nabywa żadnych praw w zakresie sposobu zagospodarowania swojej nieruchomości. W oparciu o studium uchwalany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru. Po opublikowaniu i wejściu w życie plan ten jest źródłem prawa miejscowego, które jest wiążące także dla obywateli na wyznaczonym w tym planie obszarze.
Co zrobić jeżeli nieruchomość nie leży na obszarze objętym planem miejscowym albo prace nad uchwaleniem takiego planu jeszcze się nie zakończyły? Inwestor ma prawo wystąpić z wnioskiem do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) o wydanie dla swojej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy (art. 59 ust. 1 upzp). Opcja ta dotyczy terenów, które spełniają łącznie określone w przepisach warunki, tj. nie mają charakteru rolnego lub leśnego, posiadają dostęp do drogi publicznej oraz odpowiednie istniejące lub planowane uzbrojenie terenu, a w ich sąsiedztwie znajduje się zabudowa o podobnej funkcji, parametrach, cechach i wskaźnikach zabudowy oraz zagospodarowania terenu jak zamierzona inwestycja (art. 61 ust. 1 upzp).
Brak miejscowego planu nie blokuje zatem procesu inwestycyjnego, chociaż może go opóźnić. Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy może zostać zawieszone nawet na 9 miesięcy, co należy uwzględnić planując realizację inwestycji. W przypadku obszarów, dla których sporządzenie miejscowego planu jest obowiązkowe (co może wynikać ze studium albo przepisów szczególnych, np. w przypadku przeznaczenia pod działalność inwestycyjną terenów dotychczas rolnych i leśnych – art. 7 uogrl ), postępowanie podlega zawieszeniu aż do czasu uchwalenia planu, w wyniku czego wydanie decyzji o warunkach stanie się bezprzedmiotowe i jako takie powinno zostać umorzone. W stosunku do tych obszarów występuje luka prawna, która powoduje, że w razie opóźnień w ustalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, inwestorzy nie mają narzędzi, które pozwoliłyby im wymusić ponowne podjęcie postępowania w sprawie decyzji o warunkach zabudowy . Inwestorom pozostaje wówczas jedynie dochodzenie odszkodowania od gminy na podstawie art. 4171 § 4 kc .
Związanie decyzją o warunkach zabudowy
Wydana decyzja o warunkach zabudowy wiąże wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) jako organ, który ją wydał. Nie ma jednak charakteru wyłącznego, to znaczy, że kilku inwestorów w stosunku do tej samej nieruchomości może uzyskać inną decyzję o warunkach zabudowy (art. 63 ust. 1 upzp), która potwierdza jedynie zgodność planowanej inwestycji z obowiązującymi przepisami prawa. Z tej przyczyny do czasu uzyskania przez jakiegoś inwestora ostatecznego pozwolenia na budowę nie ma przeszkód, żeby w obrocie funkcjonowało kilka decyzji.
Występują rozbieżne opinie w kwestii tego, czy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy należy uwzględnić ustaleniach istniejącego studium uwarunkowań. Z przepisów prawa taki obowiązek nie wynika (art. 9 ust. 4 upzp).Zasadniczo więc należałoby odrzucić możliwość ukształtowania sposobu korzystania przez właściciela nieruchomości z przysługującego mu prawa na podstawie aktu prawa, który nie jest powszechnie obowiązujący. Z drugiej strony studium uwarunkowań jest traktowane jako podstawa działań planistycznych gminy i wyznacza zasady przeznaczenia terenów położonych na obszarze gminy, w tym również na potrzeby późniejszego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zapewnienie zgodności decyzji o warunkach zabudowy ze studium uwarunkowań ma więc na celu zapewnienie realizacji podstawowych zasad zagospodarowania przestrzennego, tj. zasady spójności polityki przestrzennej państwa oraz zasady wzajemnej spójności aktów planowania przestrzennego, przeznaczenia i zasad zagospodarowania obszarów. Z tego powodu w praktyce organy gminy często uwzględniają zapisy studium uwarunkowań przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, z czym należy się liczyć planując inwestycję.
Decyzja o warunkach zabudowy jest zaskarżalna. Jeżeli wniesiono od niej odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, decyzja ta stanie się ostateczna w dniu wydania rozstrzygnięcia utrzymującego ją w mocy (art. 16 ust. 1 kpa ). W razie częściowego uwzględnienia odwołania, ostateczność dotyczy jedynie zakresu, w jakim decyzja nie została uchylona albo zmieniona. Od tego momentu bez zgody inwestora, wydanej dla niego decyzji o warunkach zabudowy nie można uchylić ani zmienić (art. 155 kpa), chyba, że jest dotknięta kwalifikowaną wadą, która daje podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Fakt, że decyzja wydana w toku administracyjnego postępowania odwoławczego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze zostanie następnie zaskarżona do sądu administracyjnego, nie wpływa na zakres jej obowiązywania. W takim przypadku decyzja przestanie obowiązywać dopiero, jeżeli uprawomocni się wyroku uchylający decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego lub poprzedzającą ją decyzję o warunkach zabudowy. W praktyce związanie ostateczną decyzją o warunkach zabudowy ma taki skutek, że w oparciu o tą decyzję inwestor może skutecznie ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę dla zamierzonej inwestycji.
Co stanie się w sytuacji, kiedy już po wydaniu tej decyzji nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Wójt (burmistrz albo prezydent miasta), który ją wydał, powinien stwierdzić jej wygaśnięcie (art. 162 § 1 pkt. 1 kpa w zw. z art. 65 ust. 3 upzp), jeżeli ustalenia co do sposobu zagospodarowania nieruchomości w planie różnią się od tych zawartych w decyzji, a dla nieruchomości nie wydano w oparciu o nią ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 65 ust. 1 pkt. 2 upzp). Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy i miejscowy plan są tożsame albo wydane pozwolenie na budowę jest ostateczne, uchwalenie planu nie będzie miało wpływu na dotychczasowy sposób zagospodarowania nieruchomości, nawet gdyby ten sposób był sprzeczny z planem.
Zmiana sposobu zagospodarowania nieruchomości
Decyzja o warunkach zabudowy może być uchylona za zgodą inwestora i do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w jej miejsce można wystąpić o wydanie nowej decyzji. Zmiana ustaleń miejscowego planu z inicjatywy inwestora jest już o wiele trudniejsza, ponieważ wymaga ponownego przeprowadzenia całej procedury uchwalania tego planu, w tym poniesienia przez gminę jego kosztów. Gminy niechętnie więc uwzględniają takie wnioski.
Jeżeli w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zmiana dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości lub jej części albo zmiana ich przeznaczenia, istnieje możliwość uzyskania od gminy odszkodowania (art. 36 ust. 1 upzp). Uprawnienie to przysługuje podmiotowi, który był właścicielem nieruchomości albo jej użytkownikiem wieczystym na dzień uchwalenia planu i dotyczy również sytuacji, kiedy ustalony w decyzji o warunkach zabudowy sposób zagospodarowania przestrzennego nieruchomości był inny niż w nowym (zmienionym) planie miejscowym.
Odszkodowanie może przybrać formę pieniężną albo nastąpić barterem. W tym drugim przypadku w zamian za dotychczasową nieruchomość, gmina zaoferuje nieruchomość zamienną (art. 36 ust. 2 upzpz). Szczególnie dla gmin o dużym zasobie nieruchomości może to być bardziej atrakcyjny sposób rozliczenia, co wpłynie na szybsze zakończenie negocjacji w sprawie odszkodowania. We wniosku o wypłatę odszkodowania skierowanym do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) należy wykazać wysokość rzeczywistej szkody, która odpowiada obiektywnemu spadkowi wartości nieruchomości powstałemu na skutek niemożności lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z tej nieruchomości lub jej części w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.
Na wystąpienie o odszkodowanie właściciel albo użytkownik wieczysty ma 10 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu. W razie braku porozumienia z gminą, o rozstrzygnięcie w tej sprawie należy zwrócić się do sądu cywilnego.