Wartość umowy o roboty budowlane oraz wymagany wysoki profesjonalizm wykonawcy skłaniają inwestora do obwarowania kontraktu postanowieniami mającymi z jednej strony zabezpieczać terminowe wykonanie umowy, a z drugiej chronić go przed skutkami zwłoki wykonawcy. W tym celu w umowie o roboty budowlane strony przewidują możliwość żądania przez inwestora kar umownych za określone naruszenie kontraktu, a także prawo do odstąpienia od umowy. Klauzule takie zastrzegane są także na rzecz wykonawcy. Szczególną konstrukcję kontraktową, często zastrzeganą w umowie o roboty budowlane, stanowi kara umowna na wypadek odstąpienia od umowy. Możliwość zastrzeżenia takiego postanowienia w umowie jest kształtowana głównie przez praktykę. Pomimo bogatego orzecznictwa Sądu Najwyższego w tym zakresie, temat budzi ciągle sporo kontrowersji, zarówno co do dopuszczalności zamieszczenia takiej klauzuli w umowie jak i jej kształtu.

Kary umowne i prawo odstąpienia w umowie o roboty budowlane

Na podstawie umowy o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu budowlanego wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do przygotowania robót (potocznie – oddania frontu robót), w szczególności do przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu budowlanego oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Zasadniczo świadczenie wykonawcy jest niepieniężne (oddanie obiektu), natomiast główne świadczenie inwestora jest pieniężne (zapłata umówionego wynagrodzenia). Kwestia przedmiotu świadczeń stron w umowie o roboty budowlane ma zasadnicze znaczenie dla możliwości zastrzeżenia kar umownych na wypadek odstąpienia.

Odstąpienie od umowy jest jednostronnym oświadczeniem jednej ze stron, w następstwie którego wygasa stosunek prawny. W razie skutecznego wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. Strony umowy powinny zwrócić sobie wszystko to co nawzajem świadczyły do czasu odstąpienia. Powyższej zasady nie stosuje się jednak z reguły do tak zwanych trwałych stosunków zobowiązaniowych, to znaczy takich gdzie zwrot świadczenia jednej ze stron jest w zasadzie niemożliwy lub co najmniej nieracjonalny. W powyższym wypadku odstąpienie wywołuje skutki wyłącznie na przyszłość, a nie wstecz (nie istnieje zatem obowiązek zwrotu wykonanych już świadczeń). Przykładem takiego stosunku prawnego jest umowa o roboty budowlane. Trudno byłoby bowiem oczekiwać od inwestora, aby zwrócił wykonawcy częściowo zbudowany obiekt lub obiekt nie wykończony. Od takiej umowy można odstąpić ze skutkiem na przyszłość, w części niewykonanej. Takie stanowisko znajduje poparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Przykładowo w wyroku z dnia 12 maja 2005 roku Sąd Najwyższy (III CK 613/04) orzekł, że świadczenie z umowy o roboty budowlane może być z reguły spełniane częściowo bez istotnej zmiany jego przedmiotu, wobec czego nie ma przeszkód, by odstąpienie od umowy dotyczyło tylko reszty niespełnionego świadczenia.

Wyróżniamy umowne prawo odstąpienia oraz ustawowe prawo odstąpienia. W przypadku umownego prawa odstąpienia warunkiem jego ważności jest wskazanie przez strony umowy terminu do odstąpienia od umowy (np. w ciągu miesiąca od upływu umownego terminu do oddania obiektu budowlanego). Ustawowe prawo odstąpienia wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zasadniczo jest ono związane z zawinionym opóźnieniem jednej ze stron umowy w spełnieniu świadczenia. Do umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło w zakresie możliwości odstąpienia. Przepisy te przewidują między innymi możliwość odstąpienia od umowy w przypadku wadliwego lub sprzecznego z umową wykonywania dzieła (robót) przez przyjmującego zamówienie (wykonawcę).

Poprzez zastrzeżenie kary umownej strony postanawiają, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy pieniężnej. Dla ważności zastrzeżenia kary umownej zasadnicze znaczenia ma wykładnia określenia – zobowiązanie pieniężne. Kara umowna zastrzeżona za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania pieniężnego (np. za nieterminową zapłatę wynagrodzenia, zapłatę wynagrodzenia w niepełnej wysokości) jest bowiem nieważna. Karę umowną oblicza się zazwyczaj jako procent wartości kontraktu. Może być ona naliczana np. za każdy dzień zwłoki w oddaniu obiektu. Karę umowną można zastrzec także na rzecz wykonawcy, np. za nieterminowe oddanie frontu robót przez inwestora. Kara umowna w praktyce znacznie ułatwia dochodzenie roszczeń odszkodowawczych. Wierzyciel żądający zapłaty kary umownej nie musi bowiem wykazywać wysokości szkody. Co więcej, zgodnie z uchwałą 7 sędziów SN z dnia 6 listopada 2003 roku, (III CZP 61/03) kara umowna należy się nawet w przypadku gdyby dłużnik wykazał, że wierzyciel nie poniósł żadnej szkody. Na dłużniku spoczywa ciężar dowodu, że niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które nie ponosi on odpowiedzialności (to znaczy, wykazanie że dane uchybienie jest niezawinione). W przypadku wykazania takiej okoliczności dłużnik jest zwolniony z obowiązku zapłaty kary (chyba że umowa odmiennie reguluje zakres odpowiedzialności stron).

Kara umowna za odstąpienie od umowy o roboty budowlane

W nauce prawa i orzecznictwie dopuszcza się możliwość zastrzeżenia kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy. W obrocie gospodarczym ukształtowała się w szczególności praktyka zastrzegania kar umownych za odstąpienie od umowy o roboty budowlane (zarówno na rzecz inwestora jak i wykonawcy). Najczęściej w umowach o roboty budowlane ustala się, że kara należy się za zawinione przez jedną ze stron odstąpienie drugiej strony (np. kara umowna za zawinione przez inwestora odstąpienie od umowy dokonane przez wykonawcę). W wyroku z dnia 21 maja 2014 roku Sąd Najwyższy (II CSK 529/13) stwierdził wprost, że można skutecznie zastrzec karę umowną na wypadek odstąpienia od umowy bez względu na charakter świadczeń, do jakich zobowiązałą się strona, która od umowy odstępuje.

Argumentacja Sądu Najwyższego zasadza się na założeniu, że w przypadku odstąpienia od umowy, jako że ta już nie istnieje, naprawieniu może podlegać tylko niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania powstałego na podstawie art. 494 k.c. Dodatkowo wskazać można, że w orzecznictwie wyróżnia się sytuację, w której wykonanie przez inwestora prawa do odstąpienia od umowy o roboty budowlane nie pozbawia go roszczenia o zapłatę kary umownej zastrzeżonej na wypadek przekroczenia terminu oddania obiektu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2006 roku, IV CSK 157/06).

Możliwość zastrzeżenia kary umownej za odstąpienie od umowy (pomimo aprobaty w wielu orzeczeniach Sądu Najwyższego), budzi jednak poważne zastrzeżenia. Główny problem w orzecznictwie Sądu Najwyższego stanowią tezy, że kategorię „zobowiązania pieniężnego” należy rozumieć szeroko, co uzasadnia dopuszczalność zastrzegania kar umownych także na wypadek skorzystania z prawa odstąpienia od umowy (tak np. w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2014 roku, IV CSK 508/13). Nie sposób jednak zgodzić się z takim twierdzeniem. Kara umowna może być bowiem zastrzeżona w celu naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Skorzystanie z prawa do odstąpienia samo w sobie nie jest niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania (co jest podnoszone w orzecznictwie). Słuszniejsze jest stanowisko, że każde postanowienie kontraktu budowlanego dotyczące kary umownej powinno bezwarunkowo określać konkretne zobowiązanie niepieniężne którego niewykonanie lub nienależyte wykonanie rodzi obowiązek zapłaty kary. Nie można poprzestać na zdawkowym określeniu, że kara umowna należy się za odstąpienie od umowy.

Zastrzeżenie kary umownej „na wypadek odstąpienia” można traktować jako swoisty skrót myślowy. W ten sposób strony zmierzają bowiem w istocie do nałożenia na jedną z nich obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli to niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego przez jedną z nich było podstawą do odstąpienia od umowy. Ewentualne roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania obowiązku zwrotu świadczeń wzajemnych powstaje dopiero później i nie jest jeszcze znane w momencie odstąpienia. Dodatkowo strony musiałyby w umowie wyraźnie zastrzec, że kara umowna należy się za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego wynikającego z art. 494 k.c. (powstałego po odstąpieniu).

Takie stanowisko znajduje poparcie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2002 roku (I CKN 486/00), w którym stwierdził on, że w wypadku odstąpienia od umowy o roboty budowlane odszkodowanie należne inwestorowi (a więc także zryczałtowane odszkodowanie tytułem kary umownej) powinno naprawić szkodę wynikającą z niedokonanej wymiany ekwiwalentnych świadczeń wzajemnych określonych umową, mimo że utraciła ona moc ze skutkiem wstecznym. Jeżeli od umowy odstąpiła strona uprawniona do świadczenia pieniężnego (wykonawca robót budowlanych), nie może się ona skutecznie domagać kary umownej przewidzianej za odstąpienie, jeżeli nie wykaże, że przyczyną odstąpienia było niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez inwestora zobowiązania o charakterze niepieniężnym (np. nieterminowe oddanie placu budowy).

Podobnie orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lutego 2007 roku (III CSK 288/06), w którym uznał, że brak jest podstaw do domagania się zasądzenia kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy, jeżeli podstawę do odstąpienia od umowy stanowiło niewykonanie zobowiązania pieniężnego. Słusznie zauważył Sąd Najwyższy w cytowanym wyroku, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy można traktować jako formę uproszczenia redakcji warunków umowy, która pozwala na przyjęcie przez strony, że wypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, które uprawniają stronę do odstąpienia od umowy stanowią jednocześnie podstawę do domagania się zapłaty kary umownej.

Przychylając się do stanowiska, że można zastrzec karę umowną na wypadek odstąpienia od umowy (przy czym stanowi to swoisty skrót myślowy, którego znaczenie wyjaśniono powyżej) należy wskazać, że prawo domagania się kary umownej przysługuje w takim wypadku tylko tej stronie, która była uprawniona do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność strona przeciwna i z uprawnienia tego skorzystała (tak: Sąd Najwyższy uchwale z dnia 18 lipca 2012 roku, III CZP 39/12).

Powyższe, rozważania, nabierają realnego wymiaru jeżeli przełożyć je na praktykę procesu budowlanego. Jego złożoność oraz zależność od wielu czynników (np. warunków atmosferycznych, decyzji wydawanych przez organy administracji publicznej czy po prostu trudności technicznych) powoduje, że wykonanie umowy o roboty budowlane jest niejednokrotnie utrudnione. Często powstają opóźnienia w oddawaniu robót, konieczność modyfikacji projekt budowlanego w toku wykonywania umowy czy problemy z dostawami materiałów budowlanych. Strony stosunkowo często odstępują od umowy już po wykonaniu części robót. Z pozycji inwestora, który odebrał już część robót oraz zapłacił za nie wynagrodzenie, odstąpienie dokonane przez wykonawcę (uprawnionego do świadczenia pieniężnego), może rodzić poważne skutki finansowe, nie znajdujące odzwierciedlenia w szczególności w rzeczywistej szkodzie wykonawcy. Podniesienie w procesie zarzutu nieważności postanowienia umowy w zakresie kary umownej należnej wykonawcy za odstąpienie od umowy może stanowić szansę na uniknięcie dodatkowego obciążenia związanego z realizowaną inwestycją.