Praktyka obrotu gospodarczego pokazuje, że instytucja tzw. umowy przedwstępnej jest dość często stosowana, w szczególności w przypadku transakcji na rynku nieruchomości. Czy jednak popularność umowy przedwstępnej oznacza, że strony (w szczególności podmiot nieprofesjonalny, czyli strona „słabsza”) wiedzą, na co zwracać uwagę przy negocjowaniu jej postanowień i jakie problemy mogą się pojawić już po jej zawarciu?
Umowa przedwstępna to zobowiązanie, zgodnie z którym strony zobowiązują się do zawarcia określonej umowy w przyszłości (tzw. umowy przyrzeczonej), przy czym możliwość zażądania zawarcia umowy przyrzeczonej może być przewidziana dla obu stron, bądź tylko jednej z nich. Przyczyny, dla których strony ograniczają się do zawarcia umowy przedwstępnej zamiast umowy definitywnej mogą być różne: konieczność uzyskania pożyczki lub kredytu, względy podatkowe, oczekiwanie na zgodę właściwego organu władzy publicznej lub osoby prawnej, konieczność rozwiązania innej umowy przez jedną ze stron i.in. Przyjmuje się, że umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia każdej umowy prawa prywatnego, w tym m.in. umowy sprzedaży, umowy o pracę, umowy spółki prawa handlowego, czy też umowy majątkowej małżeńskiej.
Podobnie jak w przypadku negocjowania i zawierania każdej innej umowy, strony umowy przedwstępnej powinny dopilnować, żeby była ona ważna i wiążąca. Brak w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej skutkować będzie bowiem nieważnością umowy przedwstępnej. W konsekwencji nie będzie ona mogła stanowić podstawy domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej. Klasyczny przykład takiej sytuacji to niewskazanie w umowie przedwstępnej sprzedaży ceny, za którą ma dojść do nabycia określonego przedmiotu (ewentualnie sposobu jej ustalenia) lub brak określenia stanowiska przyszłego pracownika w umowie przedwstępnej o pracę. Oczywiście w przypadku wielu umów liczba elementów przedmiotowo istotnych, które muszą być określone już w umowie przedwstępnej jest znacznie większa.
Co istotne, niewskazanie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie skutkuje nieważnością tej pierwszej umowy. W takiej sytuacji strona, której przysługuje uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może wyznaczyć ten termin w ciągu roku od daty zawarcia umowy przedwstępnej. Po bezskutecznym upływie tego terminu brak jest możliwości domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej. Problemy praktyczne mogą pojawić się wówczas, gdy umowa nie przewiduje terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a jednocześnie zawiera warunek zawieszający (np. uzyskanie pozwolenia na budowę przez jedną ze stron), którego ziszczenie się jest konieczne do zawarcia umowy przyrzeczonej. Kwestią sporną jest, od kiedy w takim przypadku należy liczyć roczny termin do wyznaczenia daty zawarcia umowy przyrzeczonej. Względy praktyczne nakazywałyby – wbrew dosłownemu brzmieniu przepisu art. 389 § 2 kodeksu cywilnego – przyjąć, że termin ten zaczyna biec dopiero po spełnieniu się warunku, w przeciwnym razie mogłoby dojść do sytuacji, w której termin roczny upłynąłby jeszcze przed ziszczeniem się warunku. Kwestia ta jest jednak problematyczna, dlatego lepiej doprecyzować ją w umowie przedwstępnej.
Jeśli uprawnienie do wyznaczenia terminu zostało przewidziane dla obu stron, każda z nich może z niego skorzystać. Wiążący będzie jednak termin wyznaczony przez tę ze stron, która wcześniej skutecznie złożyła stosowne oświadczenie. W tym kontekście należy wskazać, że zgodnie z kodeksem cywilnym oświadczenie woli zostaje złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, iż mógł on się zapoznać z jego treścią. Dla uniknięcia ewentualnych sporów na tym tle doradzam, aby w umowie przedwstępnej określić, w jakiej formie oświadczenie o wyznaczeniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej może zostać złożone drugiej stronie. Dodać należy, że wyznaczony termin ma być „odpowiedni”. Musi on zatem uwzględniać czas niezbędny do dokonania czynności, które w danym przypadku powinny poprzedzać zawarcie umowy przyrzeczonej (np. wymóg uzyskania zezwoleń, kredytu bankowego oraz ustalenie terminu aktu notarialnego u notariusza). Nie ma przeszkód by w umowie przedwstępnej zdefiniować pojęcie „odpowiedniego” terminu. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, niezależnie od tego, czy wynika z umowy przedwstępnej, czy też został wyznaczony przez jedną ze stron, nie musi być określony konkretną datą. Może on również przybrać postać ogólnego sformułowania, np. „po żniwach” lub „przed Bożym Narodzeniem”. Oczywiście zastosowanie tego typu sformułowań w umowach przedwstępnych może rodzić spory interpretacyjne pomiędzy stronami, wobec czego nie jest wskazane ich używanie.
Nie zostało w sposób jednoznaczny rozstrzygnięte, czy dopuszczalne jest przeniesienie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na inny podmiot, a jeżeli tak, to czy do takiej czynności wymagana jest zgoda drugiej strony. W sytuacji, gdy strona nie ma pewności, czy będzie przystępować do zawarcia umowy przyrzeczonej, czy też zrobi to inny podmiot (np. wchodzący w skład tej samej grupy kapitałowej), w umowie przedwstępnej powinna znaleźć się zgoda kontrahenta na przeniesienie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na inny dowolny lub konkretny podmiot, jeśli jest on już znany. Oczywiście nie ma przeszkód, by taka zgoda została wyrażona później, już po zawarciu umowy przedwstępnej, aczkolwiek nie ma wówczas pewności, czy druga strona się na to zgodzi.
Kwestią wymagającą uwagi jest zakres odszkodowania, które będzie przysługiwać stronie w razie uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez kontrahenta. Co do zasady odszkodowanie ograniczone jest wyłącznie do tzw. ujemnego interesu umownego, a zatem obejmuje koszty zawarcia umowy przedwstępnej (np. wynagrodzenie prawnika, koszty uzyskania dokumentów, koszty aktu notarialnego). Nie można więc żądać wyrównania szkody, którą strona poniosła w związku z tym, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. utracone korzyści). Strony mają jednak możliwość wprowadzenia odstępstwa od tej reguły poprzez ustalenie większego lub mniejszego zakresu obowiązku odszkodowawczego w takiej sytuacji.
Odszkodowanie to nie jedyne roszczenie przysługujące stronie w razie uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez jej kontrahenta. Jeśli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, to w takiej sytuacji strona może żądać albo powyższego odszkodowania albo zawarcia umowy przyrzeczonej (kumulacja tych roszczeń nie jest dopuszczalna). Dla zobrazowania, jak ważna może być forma zawarcia umowy przedwstępnej można przywołać przykład, gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji, z uwagi na zachowanie formy niezbędnej do przeniesienia własności nieruchomości strona będzie mogła skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaż nieruchomości) nawet, jeśli kontrahent uchyla się od tego zobowiązania. W tym celu konieczne będzie wytoczenie powództwa sądowego. Gdyby omawiana umowa została sporządzona wyłącznie w zwykłej formie pisemnej, w grę wchodziłoby wyłącznie roszczenie odszkodowawcze.
Jak pokazuje praktyka obrotu gospodarczego, zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży często towarzyszy zapłata zaliczki lub wręczenie zadatku na rzecz strony zobowiązanej do sprzedaży. Pewne spory budzi kwestia przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, w tym roszczeń ubocznych takich jak zadatek, zaliczka, czy też kara umowna. Zgodnie z literalnym brzmieniem art. 390 § 3 kodeksu cywilnego roszczenia te przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W tym miejscu zwracam jednak uwagę, że zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego art. 390 § 3 kodeksu cywilnego nie znajduje zastosowania w sytuacji, gdy jedna ze stron otrzymała zaliczkę na poczet ceny. Zaliczka, jako część świadczenia z tytułu umowy definitywnej (przyrzeczonej), która ostatecznie nie została zawarta, powinna podlegać innej regulacji prawnej. Roszczenie o jej zwrot nie jest bowiem roszczeniem wynikającym z umowy przedwstępnej, zaliczka ma bowiem w takim przypadku charakter świadczenia nienależnego. W konsekwencji roszczenie o zwrot zaliczki przedawnia się na zasadach ogólnych, tj. w okresie lat 10 lub lat 3, jeśli roszczenie związane jest z prowadzeniem działalności gospodarczej. Występując zatem w umowie przedwstępnej po stronie zobowiązanej do nabycia korzystniej – w kontekście przedawnienia roszczenia – jest uiścić na rzecz kontrahenta zaliczkę niż wręczyć mu zadatek.
Umowa przedwstępna stanowi praktyczne narzędzie, które może być szeroko stosowane w obrocie gospodarczym. Jednak jak obrazuje powyższa analiza, wiele aspektów umowy przedwstępnej wymaga szczególnej uwagi i doprecyzowania, tak by interesy strony umowy przedwstępnej były chronione w możliwie jak największym stopniu.