Podstawowym aktem prawnym regulującym zasady nabycia nieruchomości przez cudzoziemców jest ustawa z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Akt ten na wskutek przekształceń ustrojowych, zachodzących procesów przygotowujące Polskę do wstąpienia do Unii Europejskiej, był wielokrotnie nowelizowany tak, iż w istocie mamy do czynienia z całkiem nową regulacją, znacznie odbiegającą od jej pierwotnego brzmienia.

W konsekwencji powyższego opisywana ustawa zawiera wiele przepisów sprzecznych z innymi regulacjami, które podkreślają niespójny charakter tego aktu. W odniesieniu do powyższego stwierdzenia należy zauważyć, iż w obecnym brzmieniu nazwa ustawy nie oddaje jej rzeczywistej treści, bowiem obecnie ustawa ta reguluje nie tylko nabycie nieruchomości, ale również i inne zdarzenia.

Pojęcie „cudzoziemca”, definicja „nabycia

W ustawodawstwie polskim znaleźć można wiele aktów prawnych w których zdefiniowano pojęcie cudzoziemca, jak chociażby podstawowy akt prawny dotyczący tej materii jakim jest ustawa z dnia 13 czerwca 2003 roku o cudzoziemcach stwierdzająca, iż cudzoziemcem jest ten, kto nie posiada obywatelstwa polskiego. Trzeba jednak zauważyć, iż ustawa z 1920 roku stanowi lex specialis względem cytowanej wcześniej, tak więc ilekroć rozpatrywane będą cechy podmiotu chcącego nabyć nieruchomość, podlegać on będzie analizie pod kątem definicji zawartej w ustawie o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemców. Ponowne zdefiniowanie pojęcia „cudzoziemców” spowodowane było rozszerzeniem jego zakresu w kontekście podmiotów ustawy z 1920 roku. Kryterium obywatelstwa znajduje zastosowanie jedynie do osób fizycznych, natomiast ustawa o której mowa obejmuje swym zakresem również osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej.

Wobec powyższego „cudzoziemcy” zostali zdefiniowani w następujący sposób:

1)      jako osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego,

2)      jak osoby prawne mające swą siedzibę za granicą,

3)      jako nieposiadające osobowości prawnej spółki osób wymienionych powyżej, mające siedzibę za granicą oraz utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

4)      osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez ww. podmioty.

Ustawa definiuje również pojęcie spółki kontrolowanej. Jest to o tyle istotne, iż definicja zawarta w opisywanej ustawie ma węższy zakres niż ta wskazana ustawą z dnia 15 września 2000 Kodeks spółek handlowych. Ustawodawca wskazał, iż poprzez spółkę kontrolowaną w rozumieniu ustawy o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemców należy rozumieć „spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych”. Wyłączono więc z zakresu przedmiotowego ustawy sytuację, w których zachodzi przypadek tzw. unii personalnej, czyli sytuacji w której ponad połowa członków zarządu spółki kapitałowej jest równocześnie w zarządzie spółki zależnej, oraz wyłączono z zakresu pojęcia spółki kontrolowanej możliwość wywierania wpływu na podmiot gospodarczy poprzez umowy o zarządzania spółką lub o przekazywanie zysku.

Jak powyżej wykazano ustawodawca dokładnie określił podmiot regulacji, jak również zdefiniował jej przedmiot czyli nabycie. Zgodnie z zapisem wskazanym w ustawie poprzez nabycie należy rozumieć nabycie zarówno prawa własności jak i użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego, a więc nie tylko na podstawie umowy kupna nieruchomości zawartej, zgodnie z obowiązującymi przepisami w formie aktu notarialnego, ale również nabycie jednego z ww. praw na skutek spadkobrania.

Wydanie zgody lub odmowa wydania zgody na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Procedura otrzymania obowiązkowego zezwolenia na nabycie nieruchomości ewoluowała. Początkowo wydanie decyzji, oprócz zgody ministra właściwego do spraw wewnętrznych, wymagało również uzyskania zgody Ministra Obrony Narodowej a odnośnie nieruchomości rolnych Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywieniowej. Obecnie proces uzyskania zgody został znacznie uproszczony, dzięki czemu pozycja cudzoziemców, ubiegających się pozwolenia na nabycie nieruchomości, uległa znacznej poprawie. Przede wszystkim, przy obecnej regulacji, minister właściwy do spraw wewnętrznych może samodzielnie odmówić wydania zezwolenia. Dopiero w przypadku decyzji pozytywnej kieruje wystąpienie do Ministra Obrony Narodowej lub – w przypadku nieruchomości rolnych – do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi i tym samym rozpoczyna się bieg czternastodniowego terminu na wyrażenie sprzeciwu. W przypadku jego braku zezwolenie jest wydawane. W ten sposób – poprzez obarczenie ww. organów obowiązkiem zareagowania w stosunkowo krótkim czasie oraz w związku z faktem, iż cudzoziemiec musi uzyskać zgodę tylko jednego organu, przy „milczącej zgodzie” Ministra Obrony Narodowej bądź ministra odpowiedzialnego za rozwój wsi, opisywana procedura przebiega sprawniej.

Istotne jest, iż Minister Spraw Wewnętrznych może zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku, jak również może, poprzez właściwe służby, podjąć czynności mające na celu stwierdzenie, iż nabycie nieruchomości nie będzie stanowiło zagrożenia dla obronności i bezpieczeństwa państwa, nie naruszy porządku publicznego, jak również nie będzie godziło w interesy państwa. W samej zaś decyzji pozytywnej możliwe jest zamieszczenie warunków, od których spełnienia zależne będzie nabycie nieruchomości. Wniosek składany do Ministra Spraw Wewnętrznych powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy oraz jego status prawny, oznaczenie nieruchomości, którą wnioskodawca chce nabyć, oznaczenie zbywcy a także informację o możliwościach i celu nabycia nieruchomości. Do wniosku o powyższej treści, ubiegający się o pozwolenie jest zobowiązany dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności zawarte w podaniu jak również te potwierdzające istnienie więzi z Rzecząpospolitą Polską, stanowiącą jedną z przesłanek uzyskania pozwolenia na nabycie nieruchomości. Uzyskane pozwolenie jest ważne przez dwa lat, a ustawodawca nie przewidział możliwości jego przedłużenia.

W przypadku gdy termin wygaśnie należy złożyć wniosek o wydanie nowego pozwolenia. Tak więc w okresie ważności pozwolenia musi dojść do rozporządzenia nieruchomością na rzecz cudzoziemcy lub w tym terminie musi zostać złożony wniosek o wpis do księgi wieczystej prawa użytkowania wieczystego.

Przesłanki wydania zgody

Przesłanki wydania pozytywnej decyzji zostały również wskazane w ustawie. Wskazane przesłanki są bowiem pojęciami nieostrymi, które dają duże możliwości co do ich interpretacji. Decyzja pozytywna wydana zostanie w przypadku:

1.      gdy stwierdzi się – o czym już była mowa powyżej:

a.       brak zagrożenia dla obronności i bezpieczeństwa państwa,

b.      brak zagrożenia naruszenia porządku publicznego,

c.       nie sprzeciwią się wydaniu takiej decyzji względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,

2.      gdy cudzoziemiec wykaże, iż zachodzą okoliczności potwierdzające jego więź z Rzecząpospolitą Polską np. poprzez:

a.       wykazanie się polskim pochodzeniem,

b.      zawarcie małżeństwa z obywatelem polskim,

c.       wykonywanie na terytorium Polski działalności gospodarczej bądź rolniczej,

d.      zezwolenie na osiedlenie się lub na zamieszkanie na czas określony,

e.       członkostwo w organie zarządzającym spółek spełniających określone wymagania.

Opisywana regulacja przewidziała możliwość ubiegania się o promesę, czyli o przyrzeczenie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości. W stosunku do tej instytucji postępuję się dokładnie tak samo jak w przypadku ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na nabycie nieruchomości. Promesa ważna jest przez rok i w ciągu tego okresu zezwolenie musi być wydane. Jedynym odstępstwem od tego obowiązku jest istotna, dla rozstrzygnięcia sprawy, zmiana stanu faktycznego przez co należy rozumieć np.: pojawienie się okoliczności godzących w porządek publiczny, bezpieczeństwo państwa itp.

Ustawa przewiduje również ograniczenia co do powierzchni nieruchomości nabywanych przez cudzoziemców. Zgodnie z zapisami regulacji z 1920 roku obszar nieruchomości przeznaczony na potrzeby życiowe nabywającego ją podmiotu nie może przekraczać 0,5 ha, natomiast w przypadku nabycia nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej, wymaga się by powierzchnia była adekwatna w stosunku do rodzaju prowadzonej działalności.

Nabycie testamentowe nieruchomości przez cudzoziemców

Jak już wspomniano powyżej, poprzez nabycie ustawodawca rozumie wszelkie formy „uzyskania” prawa własności lub użytkowania wieczystego. Uwzględniono zatem w omawianej regulacji również spadkobranie. Istotne jest rozróżnienie dwóch typów nabycia spadku: mianowicie ustawowe oraz testamentowe. Pierwszy z wymienionych rodzajów nie wymaga uzyskania zgody, natomiast w przypadku dziedziczenia testamentowego należy wystosować odpowiedni wniosek w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku. W przypadku gdyby spadkobierca tego nie zrobił, w ww. terminie prawo, własności nieruchomości bądź prawo użytkowania wieczystego przechodzi na spadkobierców ustawowych.

Konsekwencje nabycia nieruchomości wbrew postanowieniom ustawy

W przypadku, gdyby cudzoziemiec dokonał czynności mających na celu nabycia prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości bez otrzymania zgody od Ministra Spraw Wewnętrznych, za wyjątkiem sytuacji nabycia na skutek spadkobrania ustawowego, nabycie takie jest nieważne. O nieważności takiego nabycia orzeka sąd również na żądanie, właściwego ze względu na położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Wyłączenia

Spod zastosowania ustawy wyłączono szereg podmiotów. Wyłączenia, o których mowa mają związek przede wszystkim z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej. Nie jest wymagane otrzymanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców będących obywatelami państw członkowskich, z tym, że dla zabezpieczenia interesów Polski, spowodowanych faktem, iż w momencie przystąpienia do Unii Europejskiej, ceny nieruchomości w Polsce były stosunkowo niskie, wprowadzono 12 letni okres przejściowy w odniesieniu do nieruchomości rolnych oraz 5 letni w stosunku do o nabywania nieruchomości określanych jako tzw. „drugi dom”, a więc takich, które nabyte zostały w celach mieszkaniowych lub rekreacyjno wypoczynkowych przez osobę fizyczną. Ponadto nie wymaga się zezwolenia m.in.: na nabycie samodzielnego lokalu, samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym, jeżeli nabycie takie jest związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce przez 5 lat od udzielenia mu pozwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich lub pozwolenia na osiedlenie się, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego przez co najmniej 2 lata z zachowaniem dodatkowych warunków wskazanych opisywaną ustawą.