Licytacja komornicza może okazać się dobrym sposobem na nabycie nieruchomości w relatywnie niskiej cenie. Specyfika egzekucji z nieruchomości wymaga jednak zachowania szczególnych względów ostrożności przy wyborze odpowiedniej oferty. Decydując się na zakup nieruchomości licytowanego dłużnika należy mieć na względzie wieloetapowość oraz złożoność postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Trzeba również wziąć pod uwagę, że niestandardowa jest także procedura kredytowania takiego przedsięwzięcia.

Etapy egzekucji

Publiczna licytacja stanowi tylko jeden z etapów egzekucji. Do wszczęcia egzekucji dochodzi przez zajęcie nieruchomości. Wzmianka o zajęciu ujawniana jest w dziale trzecim księgi wieczystej. Następnie komornik dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości. Dopiero po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania (w którym znajdują się m. in. takie informacje jak szacunkowa wartość nieruchomości, opis budowli posadowionych na nieruchomości, obciążeń prawnych, informacje o osobach w których posiadaniu nieruchomość się znajduje) komornik może przystąpić do wyznaczenia pierwszego terminu licytacji. Do przeprowadzenia licytacji wystarczy stawienie się choćby jednego licytanta. Nieruchomość może zostać sprzedana już na pierwszym terminie (cena minimalna wynosi trzy czwarte wartości sumy oszacowania). Jeżeli nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości na pierwszym terminie, komornik wyznacza drugi termin, na którym minimalna cena nieruchomości wynosi dwie trzecie sumy oszacowania. W przypadku, gdy znajdzie się osoba, która dokona postąpienia (zaoferuje cenę), a żaden inny licytant nie zaoferuje ceny wyższej, komornik dokonuje przybicia, a sąd na posiedzeniu niejawnym wydaje stosowne postanowienie o udzieleniu przybicia. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który zaoferował najwyższą ceną, aby w terminie dwóch tygodni od otrzymania zawiadomienia złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia (z potrąceniem złożonej rękojmi). Osoba, która wywiąże się z warunków licytacyjnych (uiści cenę) nabywa prawo do przysądzenia własności nieruchomości.

Jak pozyskać wiedzę o licytacji?

O licytacji ogłasza komornik przez publiczne obwieszczenie. Stosowne obwieszczenia umieszczane są na tablicy ogłoszeń w sądzie, a także w prasie. Wielu komorników o licytacji nieruchomości informuje także na swoich stronach internetowych. W typowym ogłoszeniu znajdują się wszelkie informacje, niezbędne aby zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości, w szczególności podawany jest numer księgi wieczystej. Posiadając księgę wieczystą wystawionej na licytację nieruchomości, ewentualny nabywca pozyskuje wiedzę co do dokładnego jej położenia, osoby właściciela czy obciążeń. Przydatną bazę danych dotyczącą licytacji komorniczych (w tym licytacji nieruchomości) udostępnia Krajowa Rada Komornicza na swojej stronie internetowej (http://www.licytacje.komornik.pl/Notice/Search).

Warunki jakie należy spełnić, aby przystąpić do licytacji

Niektóre osoby są wyłączone z mocy ustawy z możliwości przystąpienia do licytacji (np. dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci). Aby przystąpić do licytacji należy uiścić rękojmię w wysokości 10% ceny oszacowania najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację (rękojmia podlega zaliczeniu na cenę nabycia).

Kiedy stajemy się właścicielem?

Właścicielem licytant staje się w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Oryginał prawomocnego postanowienia załączamy do skierowanego do sądu wieczystoksięgowego wniosku o dokonanie wpisu nowego właściciela.

W przypadku nabycia prawa własności wyłączone są ogólne zasady kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady rzeczy. Nabywca nie może bowiem żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.

Ryzyko przedłużenia się postępowania

Możliwość przedłużenia się postępowania egzekucyjnego (i związanego z tym nabycia własności nieruchomości) związana jest faktem, iż dłużnikowi przysługują środki ochrony prawnej na każdym etapie postępowania. Przede wszystkim dłużnikowi przysługuje zażalenie na postanowienie o przybiciu oraz na postanowienie o przysądzeniu własności. Dłużnik może również, w toku licytacji, złożyć skargę na czynności komornika bezpośrednio do sądu. Z praktyki wynika, że dłużnicy składają często bezpodstawne zażalenia tylko i wyłącznie w celu opóźnienia postępowania. Złożenie zażalenia przez dłużnika powoduje zazwyczaj przedłużenie się procedury egzekucyjnej o kilka miesięcy. Ewentualne uchybienia popełnione przed przybiciem muszą być zatem zawarte w zażaleniu na postanowienie w przedmiocie przybicia, pod rygorem utraty przez dłużnika możliwości powołania się na nie w dalszym stadium egzekucji z nieruchomości.

Co z obciążeniami nieruchomości?

Nieruchomości wystawiane na licytacje komornicze są zazwyczaj obciążone hipotecznie. Wierzyciele hipoteczni zajmują szczególne miejsce w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym, albowiem przysługuje im pierwszeństwo zaspokojenia przed innymi wierzycielami licytowanego dłużnika. Wraz z uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, a także hipoteki. Od tej chwili wierzycielom hipotecznym przysługuje jedynie prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Powyższe oznacza, że wierzyciele hipoteczni nie mogą w stosunku do nabywcy nieruchomości kierować żadnych roszczeń dotyczących zaspokojenia swoich należności. Nawet w przypadku gdyby cena uzyskana w toku licytacji nie starczała na pokrycie wszystkich długów hipotecznych, nabywca nieruchomości jest wolny od jakiegokolwiek obciążenia z tego tytułu. Podstawą do wykreślenia z księgi wieczystej praw, które wygasają, jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Do wykreślenia hipotek wystarczy samo postanowienie, jeżeli w jego treści stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.

Należy pamiętać jednak, że niektóre obciążenia utrzymują się na nieruchomości nawet pomimo uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Są to np. służebność drogi koniecznej czy służebność przesyłu. Pod pewnymi warunkami na nieruchomości utrzymują się także inne prawa, np. dożywocie.

Dotychczasowi lokatorzy

Problemem dla nabywcy nieruchomości lokalowej mogą okazać się osoby zajmujące nieruchomość w chwili dokonania przysądzenia własności (zazwyczaj dotychczasowi właściciele lub ich domownicy). W przypadku braku dobrej woli ze strony wskazanych osób nabywca nieruchomości musi przeprowadzić procedurę eksmisyjną.

Odrębne zasady znajdują zastosowanie do lokatorów, który mieli podpisaną z dłużnikiem umowę najmu lub dzierżawy. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony nabywca może wypowiedzieć najem lub dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (trzy miesiące na przód na koniec miesiąca kalendarzowego). Inne zasady stosuje się do umów terminowych. Jeżeli umowa najmu lub dzierżawy była zawarta w formie pisemnej z datą pewną na czas oznaczony nie dłuższy niż dwa lata umowy nie można wypowiedzieć przed upływem tego terminu, jeżeli możliwość wypowiedzenia nie była zastrzeżona w jej treści (jeżeli umowa nie spełniała formy pisemnej z datą pewną można wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustawowych). Jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną. Oczywiście zawsze można rozwiązać umowę najmu na podstawie porozumienia stron.

Kredytowanie

Sposób kredytowania nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej jest uzależniony od etapowości postępowania egzekucyjnego. Bank może sfinansować zarówno zapłatę rękojmi jak i ceny nabycia, którą licytant musi uiścić po wydaniu na jego rzecz postanowieniu o udzieleniu przybicia. W praktyce często zdarza się, że osoby przystępujące do licytacji uiszczają rękojmię z własnych środków, ponieważ w przypadku niewylicytowania nieruchomości (kwota rękojmi podlega wtedy zwrotowi) musiałyby zapłacić należne bankowi odsetki. Dla kredytowania powyższej inwestycji istotne jest to, że w chwili gdy należy zapłacić cenę nabycia nieruchomości (to znaczy po przybiciu) licytant nie jest jeszcze właścicielem nieruchomości. Nie może on zatem ustanowić hipoteki na zabezpieczenie kredytu na tej nieruchomości. Hipoteki takiej nie może ustanowić także dłużnik, ponieważ po zajęciu nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym jej obciążenie (w tym hipoteką) jest nieważne. Aby zatem uzyskać kredyt na zapłatę ceny nabycia potencjalny nabywca musi przedstawić bankowi inne zabezpieczenie kredytu, do czasu wpisania swojego prawa do księgi wieczystej.

Podsumowanie

Licytacja komornicza może okazać się dobrym sposobem na nabycie własności nieruchomości. Do niewątpliwych jej zalet należy niższa cena nabycia nieruchomości, oczywiście przy założeniu, że w toku licytacji przystępujące do niej osoby nie „wywindują je” ponad korzystny poziom. Do wad takiego nabycia nieruchomości należy specyfika postępowania egzekucyjnego, możliwość zaskarżania poszczególnych czynności sądu czy komornika przez dłużnika. Nabywca nieruchomości może także „odziedziczyć” po dłużniku lokatorów, którzy nie zawsze będą chcieli dobrowolnie wyprowadzić, a procedura eksmisyjna wiąże się z czasem i kosztami. Problemem może być także znalezienie zabezpieczenie ewentualnego kredytu do czasu wpisania prawa własności nieruchomości do księgi wieczystej. Przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do licytacji należy zatem dokładnie zbadać nieruchomość. Pomocny w tym zakresie może okazać się komornik, który powinien bardzo dobrze znać stan prawny i faktyczny nieruchomości.