Pod względem funkcjonalnym nie ma zasadniczych różnic pomiędzy prawem użytkowania wieczystego i prawem własności. Podobnie jak właściciel, użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz rozporządzać przysługującym mu prawem, zaś granice jego uprawnień wyznaczają ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

W zamian za tak szeroki wachlarz uprawnień użytkownik wieczysty zobowiązany jest uiszczać opłaty roczne na rzecz właściciela nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 71 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774), zwanej dalej „u.g.n.”, opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Regulacja w zakresie sposobu wnoszenia opłat rocznych nabiera dodatkowego znaczenia, gdy użytkownik wieczysty w trakcie roku zdecyduje się na sprzedaż prawa, z którego korzysta. W związku z tym, że opłata roczna pobierana jest za możliwość korzystania z gruntu, zbywca prawa użytkowania wieczystego zasadnie może oczekiwać zwrotu części opłaty obejmującej okres roku, w którym z gruntu będzie już korzystać inna osoba (nabywca).

W jaki sposób można w umowie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego uregulować kwestię rozliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste za rok, w którym dochodzi do zbycia tego prawa tak, aby zabezpieczyć interes obu stron? Czy zbywca prawa użytkowania wieczystego ma możliwość domagania się zwrotu części tej opłaty w sytuacji, gdy umowa z nabywcą omawianego zagadnienia w ogóle nie porusza?

W pierwszej kolejności umowa

Z praktycznego punktu widzenia rozwiązaniem najprostszym jest uregulowanie w umowie zbycia prawa użytkowania wieczystego kwestii wzajemnych rozliczeń z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste za rok, w którym transakcja jest przeprowadzona. Co istotne, osiągnięcie konsensusu w tym zakresie na etapie sprzedaży powyższego prawa powinno leżeć w interesie obu kontrahentów.

W umowie strony mogą ustalić, że nabywca zobowiązany będzie do przekazania zbywcy kwoty odpowiadającej części uiszczonej przez zbywcę opłaty za użytkowanie wieczyste, wyliczonej proporcjonalnie i obejmującej okres od dnia, w którym dochodzi do zbycia tego prawa do końca roku, w którym transakcja nastąpiła. Jednocześnie zbywca może zobowiązać się do niezgłaszania roszczeń w stosunku do właściciela nieruchomości z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste. Daje to nabywcy pewność, że właściciel nieruchomości nie zażąda od niego w przyszłości uiszczenia opłaty za użytkowanie wieczyste za okres roku, w którym nabywca korzystał już z omawianego prawa. Zasadniczo dla właściciela nieruchomości nie ma znaczenia, czy pobrał on opłatę za użytkowanie wieczyste od poprzedniego, czy też aktualnego użytkownika wieczystego. Interesuje go jedynie, aby opłata została w terminie w całości uiszczona. W razie umownego uregulowania omawianej kwestii, interes majątkowy wszystkich podmiotów zaangażowanych w sprawę jest zaspokojony, ponieważ dokonując wzajemnych rozliczeń zbywca i nabywca de facto uiszczają opłatę za dany rok w wymiarze proporcjonalnym (tj. za okres faktycznego korzystania przez każdego z nich z gruntu). Tym samym wszystko odbywa się również bez uszczerbku dla właściciela nieruchomości, który uprzednio pobrał opłatę od zbywcy za cały rok kalendarzowy.

Kolejnym argumentem przemawiającym za celowością umownego uregulowania kwestii powyższej opłaty jest brak w aktualnym stanie prawnym regulacji dotyczących roszczeń użytkowników wieczystych, wynikających z uiszczenia opłaty za użytkowanie wieczyste, a następnie zbycia tego prawa w trakcie roku. W art. 71 ust. 6 u.g.n. przewidziano jedynie, że w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna za użytkowanie wieczyste podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu jego trwania w trakcie tego roku. Przywołany przepis nie znajduje jednak zastosowania, gdy prawo użytkowania wieczystego staje się przedmiotem obrotu i przechodzi na inny podmiot, bowiem wówczas nie dochodzi do jego wygaśnięcia.

Mówiąc w uproszczeniu, rozliczenie stron umowy powinno przybrać postać zwiększenia ceny sprzedaży o część uiszczonej przez zbywcę opłaty za użytkowanie wieczyste za rok, w którym transakcja została przeprowadzona, obejmującej okres od dnia przeniesienia tego prawa na nabywcę do końcaroku kalendarzowego. Sposób obliczenia wskazanej kwoty obrazuje poniższy wzór:

(A / B) x C

gdzie poszczególne wartości oznaczają:

A – uiszczona przez zbywcę opłata roczna za użytkowanie wieczyste w roku, w którym dochodzi do zbycia prawa użytkowania wieczystego,
B – liczba dni w roku kalendarzowym, w którym dochodzi do zbycia prawa użytkowania wieczystego,
C – liczba dni w okresie od daty przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na nabywcę do końca roku kalendarzowego.

W kontekście rozliczeń pomiędzy stronami umowy warto pamiętać, że zgodnie z art. 27 zd. 2 u.g.n. przeniesienie prawa użytkowania wieczystego w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Należy jednak zauważyć, że w myśl art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księdze wieczystej i hipotece (tj. Dz.U. z 2016 r. poz. 790) wpis ten ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w razie wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili jego wszczęcia. Okoliczność tę należy uwzględnić przy ustalaniu okresu, za który należy się zbywcy zwrot części opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. W umowie strony powinny zatem ustalić, że wniosek wieczystoksięgowy zostanie złożony w konkretnym dniu, stanowiącym początek wskazanego powyżej okresu. Mając jednak na uwadze, że wniosek ten składać będzie notariusz spisujący oświadczenia woli stron transakcji, dla bezpieczeństwa można w umowie przewidzieć zobowiązanie stron do dokonania wzajemnych rozliczeń na wypadek, gdyby notariusz nie skierował wniosku do sądu w przyjętym przez strony terminie. Rozliczenia będą także konieczne wówczas, gdy z jakichś przyczyn wniosek o wpis nowego użytkownika wieczystego zostanie oddalony przez sąd wieczystoksięgowy. W takiej bowiem sytuacji nie dojdzie do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.

Alternatywnie, strony mogą ustalić, że nabywca zwróci zbywcy cześć opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste dopiero wówczas, gdy będzie wiadomo, kiedy doszło do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz nabywcy. W takim wariancie umowa sprzedaży zawierać będzie jedynie zobowiązanie nabywcy do uiszczenia zbywcy odpowiedniej kwoty. W interesie zbywcy może być wprowadzenie do umowy zabezpieczenia zapłaty np. w drodze oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Gdy zbywca jest nielojalny

Pomimo umownego uregulowania zasad ponoszenia przez zbywcę i nabywcę opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w roku zawarcia umowy, nie można wykluczyć sytuacji, w której zbywca wystąpi do właściciela nieruchomości, a więc podmiotu, który faktycznie otrzymał opłatę, o zwrot części tej opłaty w związku ze zbyciem prawa użytkowania wieczystego. Gdyby właściciel zaspokoił jego roszczenie, zbywca niewątpliwie byłby bezpodstawnie wzbogacony kosztem nabywcy – otrzymałby bowiem zwrot części opłaty od dwóch podmiotów, zaś nabywca zmuszony byłby uiścić opłatę na rzecz właściciela pomimo tego, że wcześniej zapłacił tą kwotę zbywcy. Na wypadek zaistnienia takiej sytuacji umowa powinna przewidywać, że w razie uchybienia zobowiązaniu nie dochodzenia zwrotu części opłaty od właściciela nieruchomości i otrzymania tego zwrotu, zbywca zobowiązany będzie zwrócić nabywcy otrzymaną od niego kwotę, nie wyłączając odpowiedzialności odszkodowawczej zbywcy na zasadach ogólnych za szkodę poniesioną przez nabywcę (np. odsetki za opóźnienie w zapłacie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, koszty sądowe).

Jeśli umowa milczy

Niestety może zdarzyć się tak, że strony nie uregulowały w umowie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego kwestii zwrotu części opłaty rocznej na rzecz zbywcy. W tym miejscu nasuwa się zasadnicze pytanie, czy zbywca ma prawo domagać się zwrotu części tej opłaty, a jeśli tak, to w stosunku do kogo – właściciela nieruchomości czy też nabywcy. Jak wskazano powyżej, przepisy prawa aktualnie nie rozstrzygają wprost omawianej kwestii, w związku z tym przedmiotowe zagadnienie jest sporne i dyskusyjne. Z punktu widzenia zbywcy prawa użytkowania wieczystego istotne jest jednak, że od kilku lat w orzeczeniach Sądu Najwyższego i sądów powszechnych zgodnie przyjmuje się, iż zbywca prawa użytkowania wieczystego jest uprawniony do żądania zwrotu części opłaty rocznej uiszczonej za rok, w którym doszło do przeniesienia przysługującego mu prawa na inny podmiot. Przyjmuje się, że zbywca powinien skierować roszczenie w stosunku do właściciela nieruchomości, gdyż to ten podmiot otrzymał świadczenie w postaci opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Dopóki ustawodawca nie przesądzi w sposób jednoznaczny, jaki charakter ma opłata roczna za użytkowanie wieczyste i czy powinna ona podlegać częściowemu zwrotowi w razie zbycia prawa użytkowania wieczystego w trakcie roku kalendarzowego, omawiane zagadnienie może wywoływać dalsze spory w doktrynie i orzecznictwie. Nie można zatem wykluczyć, że utrwalona linia orzecznicza Sądu Najwyższego i podzielających jego pogląd sądów powszechnych ulegnie zmianie w przyszłości.

Podsumowanie

Jak pokazuje niniejszy artykuł, w interesie stron umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego powinno być uregulowanie zasad partycypacji w opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste, uiszczonej przez zbywcę za rok, w którym transakcja miała miejsce. Pomijając, że takie rozwiązanie będzie sprawiedliwe (zbywca otrzymuje zwrot części opłaty za okres, w którym nie korzysta już z gruntu, zaś nabywca płaci za taką możliwość), to należy również zwrócić uwagę, że osiągnięcie konsensusu na etapie umowy niemalże gwarantuje nabywcy, iż właściciel nieruchomości nie będzie domagać się od niego uiszczenia opłaty za pierwszy rok, w którym prawo użytkowania wieczystego zaczęło mu przysługiwać.

Podkreślenia wymaga, że jeśli z jakichś względów strony nie uregulują tych zasad w umowie, zbywca ma możliwość uzasadnionego domagania się zwrotu części opłaty za użytkowanie wieczyste od właściciela nieruchomości, który tę opłatę od niego pobrał. Zważywszy na brak jednoznacznej regulacji w tym zakresie i obowiązującą linię orzeczniczą Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych uznać należy, że aktualnie (orzecznictwo może ulec zmianie) jest dobry czas na wystąpienie przez byłych użytkowników wieczystych z takimi roszczeniami. Obecnie korzystne dla byłych użytkowników wieczystych orzecznictwo Sądu Najwyższego jest argumentem, który powinien być brany pod uwagę przez właścicieli nieruchomości przy dokonywaniu oceny zasadności żądania zwrotu części opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. W związku z powyższym rekomenduję jak najszybsze zainicjowanie stosownego postępowania w stosunku do właściciela nieruchomości z odwołaniem się do argumentacji podnoszonej przez Sąd Najwyższy w najnowszych orzeczeniach. Pośpiech wskazany jest tym bardziej, że postępowanie toczące się takiej sprawie przed właściwym urzędem jednostki samorządu terytorialnego może trwać kilka miesięcy. Cel w postaci uzyskania zwrotu części opłaty za użytkowanie wieczyste może być tym bardziej oddalony w czasie w razie konieczności skierowania sprawy na drogę sądową w sytuacji, gdy właściciel będzie kwestionował roszczenia zbywcy.