Przed ostatnią dużą nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece tj. przed 20 lutego 2011 r. w prawie polskim obowiązywała ogólna reguła „posuwania się hipotek naprzód”. Reguła ta oznacza, że w przypadku, gdy dana hipoteka wygasa, hipoteki, które obciążają tę samą nieruchomość z niższym pierwszeństwem automatycznie przesuwają się o jedno miejsce wyżej w hierarchii hipotek na nieruchomości.Zgodnie z powyższą zasadą wygaśnięcie hipoteki nie ma natomiast wpływu na prawa mające wyższe pierwszeństwo.

Wyłomem od powyższej reguły są wprowadzone ww. zmianą uregulowania dotyczące zastrzeżenia opróżnionego miejsca hipotecznego. Przepisy te dają możliwości,  wykreślenia hipoteki bez automatycznego „awansu” praw mających niższe pierwszeństwo. Wygaśnięcie hipoteki w przypadku zastrzeżenia opróżnionego miejsca hipotecznego nie zmienia sytuacji prawnej uprawnionych z pozostałych hipotek na tej nieruchomości. W takim przypadku miejsce po wygasłej hipotece pozostaje bowiem „zarezerwowane” (do sumy hipoteki wygasłej), a pozostałe hipoteki, ustanowione na tej nieruchomości, nie zmieniają swojego pierwszeństwa. W to „zarezerwowane” miejsce może zostać wpisana nowa, zabezpieczana hipoteką wierzytelność   niejako „bez kolejki”.

Taka instytucja może okazać się bardzo przydatna dla optymalizacji zabezpieczeń ustanowionych na nieruchomościach np. gdy zabezpieczenia ustanawiane są na różnych nieruchomościach tego samego właściciela. Wykreślenie hipoteki obciążającej jedną z nieruchomości daje możliwość „przeniesienia” na opróżnione po niej miejsce hipoteki obciążającej inną nieruchomość z pominięciem „kolejki” do pierwszeństwa.

Trzeba pamiętać, że do zastrzeżenia opróżnionego miejsca hipotecznego może dojść jedynie przez aktywne zachowanie się właściciela nieruchomości. Właściciel nieruchomości powinien równocześnie z wnioskiem o wykreślenie hipoteki złożyć wniosek w przedmiocie ujawnienia swojego uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W przeciwnym razie, wykreślenie hipoteki przez sąd wieczysto-księgowy spowoduje automatyczną (z mocy prawa) utratę uprawnienia właściciela nieruchomości do „rezerwacji” tego miejsca hipotecznego. Wykreślenie hipoteki bez jednoczesnego zastrzeżenia miejsca opróżnionego po niej spowoduje jednocześnie automatyczne przesunięcie się do góry hipotek z niższym pierwszeństwem zgodnie z zasadą „posuwania się hipotek”.

Opróżnione miejsce hipoteczne może zostać wykorzystane przez właściciela na dokonanie na nim wpisu zupełnie nowej hipoteki. W takim przypadku właściciel będzie jednak mógł wpisać nową hipotekę przed istniejącymi wcześniej w księdze wieczystej, jedynie do wysokości w jakiej pierwotnie była wpisana hipoteka w opróżnionym miejscu. Wysokość sumy opróżnionego miejsca hipotecznego powinna zostać określona jednocześnie wraz z dokonaniem czynności zastrzeżenia danego miejsca. Najczęściej opróżnione miejsce hipoteczne odpowiada sumie hipoteki, która została z niego wykreślona. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby sumę po wykreślonej hipotece wykorzystać jedynie w części. Na przykład wraz z wykreśleniem hipoteki ustanowionej do sumy 100.000 zł. właściciel może zastrzec opróżnione miejsce hipoteczne jedynie do kwoty 50.000 zł. W takim przypadku hipoteki z niższym pierwszeństwem nie awansują w hierarchii hipotek, a jedynie miejsce „zarezerwowane”, zajęte pod hipotekę z wyższym pierwszeństwem będzie mniej obciążone.

Dla ustanowienia opróżnionego miejsca hipotecznego nie jest konieczne, aby  nieruchomość obciążała więcej niż jedna hipoteka. Można więc zastrzec pierwsze miejsce hipoteczne w przypadku wykreślenia hipoteki, po której nie ma żadnych innych praw z dalszym pierwszeństwem. W takim przypadku dział  IV księgi wieczystej zawierał będzie jedynie opróżnione miejsce hipoteczne, a każda nowa hipoteka, dla której nie zostanie zastrzeżone to właśnie pierwsze miejsce hipoteczne wpisana zostanie na drugim i kolejnym miejscu, „poniżej” opróżnionego miejsca hipotecznym.

Opróżnione miejsce hipoteczne można wykorzystać na wpis jednej lub wielu nowych hipotek, przy czym ich łączna suma nie może być wyższa niż suma, do jakiej zastrzeżone zostało dane miejsce. Należy pamiętać też, że wiele hipotek ustanowionych na jednym miejscu hipotecznym będzie mieć równe pierwszeństwo.

Opróżnione miejsca hipoteczne dotyczą jedynie hipotek o znowelizowanej konstrukcji tj. powstałych po 20 lutego 2011 r. Nie ma więc możliwości zastrzeżenia opróżnionego miejsca hipotecznego po hipotece ujawnionej na wniosek złożony przed tą datą. Zanim więc zaczniemy planować zastrzeżenie któregoś z miejsc hipotecznych sprawdźmy czy z wykreśleniem danej hipoteki będzie mogło wiązać się zastrzeżenie miejsca po niej.